みずた まさゆき
水田 匡之 弁護士
赤坂見附法律事務所
所在地：東京都 港区赤坂3-21-5 三銀ビル4階
相談者から高評価の新着法律相談一覧
原状回復義務
退去後の現状回復までの家賃
現状回復までの家賃についてお尋ねします。 大家です。8月下旬に退去、立ち合い時部屋を確認したところ壁は数カ所穴があり壁紙障子襖はところどころ剥がされ落書きだらけ、風呂場はカビだらけ、脱衣所の一部の床はカビが侵食し傷み著しい状況。トイレのドアは穴が空き、システムキッチンの扉は金属製にもかかわらず凹んでいました。キッチンも一度も清掃していない状況で、油や焦げなどが付着して換気扇が埃で埋まっているトイレも便器内が黄色く異臭がしているありさまでした。大きな穴については、借主の奥様が故意に家具で傷つけたとみとめていました。家賃は66000円5年半の賃貸で、部屋は55平米3Kの物件です。二ヶ所の不動産屋さんに、リフォーム見積もりしてもらったところ190万から240万と言われ経年劣化を考慮し120万を借主に請求したところ法外な請求だと調停の申し出を受けました。調停の知らせが来るまで、こちらが再三連絡しても調停の手続き中とだけ返答があり、退去から3ヶ月経過してからの調停の書類が昨日届きました。その間にこちらは退去後の物件を保留にせざるを得ない状況で、この間の家賃は請求できないものかと考えておりますがなにか良いお知恵はないでしょうか？よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
原状回復義務の不履行を理由に、家賃相当の損害賠償を請求することも考えられます。しかし、「退去後の物件を保留にせざるを得ない」という具体的な理由はありますでしょうか。結局、リフォームが必要なのであれば、状況を確認したのちに、家主の負担でリフォームし、その額を損害として請求するということも考えられます。相手の責任を確認してからリフォームしたいという意向もあるかと思いますが、リフォームが遅れたことについて特に理由がなければ、その期間の家賃相当の損害金を当然には相手に請求できないこともありますのでご注意ください。なお、家主側でリフォームするのであれば、その前の状況は写真などで詳細に記録化し、事後に検証可能にするとよいです。
不動産・建築
死亡した離縁の相手の賃貸契約連帯保証人の責任
離婚した元主人が死亡して賃貸契約の借家の連帯保証人が私の父です。親権者である私が実子の相続放棄をしました。1 滞納の水道代の支払い義務あるのか？何とか避けたいです。2 や現在進行中の家賃ガス電気水道代の契約解除の責任手続き進め方、3 故人の名義の車と部屋の荷物の扱い、これは次の相続人の故人の兄妹数人います。相続放棄をしたか不明。どちらでも教えて下さい。 年老いた親に他人の支払い等かけたく有りません、123の解答をどうか、最良な対応の解答を教えて下さい。
回答
ベストアンサー
> 1 滞納の水道代の支払い義務あるのか？何とか避けたいです。離婚したご相談者も、相続放棄したお子様も相続人ではないので、支払義務はないでしょう。> 2 や現在進行中の家賃ガス電気水道代の契約解除の責任手続き進め方、基本的には相続人に対応してもらいましょう。家賃や原状回復義務については、お父様に連帯保証人としての責任はあるように思います。> 3 故人の名義の車と部屋の荷物の扱い、これは次の相続人の故人の兄妹数人います。相続放棄をしたか不明。賃貸契約上の保証債務として、建物や駐車場の家賃や損害金の支払義務が生じる可能性があります。いずれにしても、弁護士に相談しているのであれば、お父様の保証債務についてもご相談してみてください。
借地
認知症の父の借地権に関する更新契約について
一人暮らしの父の借地契約についてご相談です。父が住んでいる家は、祖父（故人）の代からの借地で40年借りています。先日、地主から電話があり、父が更新についての話合いに来ないとのことでした。私は高校卒業後に上京したため、その土地について更新が必要であること、今年がその更新であることは知らなかったので、急いで父に連絡を取りました。父は手紙が１度来ていたことは覚えておりましたが、特に行動を起こさなかったようです。父は、これ以前から行動に不自然さが見られたので、先月病院にて検査をしたところ、医師より認知症と診断されました。今は薬を飲んで、少し安定しているようですが、その当時は診断と前後しているので、もしかすると、何かしらの影響があったのかもしれません。※認知症の件は、地主も承知済み。現在は、地主が弁護士を立てたので弁護士を交えての話合いに発展しています。話合いでは、地主側から以下の要求がありました。・契約は更新してもかまわない。連帯保証人は子供がなればいい。・更新料を支払ってもらう。（契約書に記載なし。１回目の更新時に祖父が支払い実績あり）・更新料を支払わないで、契約を更新するのであれば地代を値上げする。更新料が高額に感じられたので、その旨と計算根拠を尋ねたところ、・更新料の支払いは慣習である。・周辺の地代より安くしているから更新料の支払いは妥当・計算根拠はない更新料の金額や連帯保証人などいろいろな条件を持ち帰って検討した結果、家族の見解としては借地を返還して契約を終了させた方がいいのではないかと考えています。ここで質問なのですが、●現在の契約は現状どのような状態なのでしょうか？更新待ちのような状態でしょうか？それとも、何か違う状態なのでしょうか？・自動更新の条項は契約書にはありません。・契約書上の契約期限は経過しています。・更新月以降の地代については地主が受け取りを拒否しています。※父が勝手に収めに行っていたようです。●終了を希望した場合は「期間途中の合意の上の解約」なのか「期間満了による解約」なのか？●父が認知症だが、契約の終了の意思は有効なのか？成年後見人等の手続きが優先した方がよいか？以上です。よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
事前に伝えても話合いの席でも、いずれでもよいと思います。ただ、相手からの提案、意見には即答しないほうがよいです。さらにいえば、可能なら相手と接触する前にこちら側も弁護士を依頼し、同行した方がよいと思います。その理由は、後で争いになった場合に、話合いの席や（事前に伝える場合は）事前に伝えるときの言葉などが問題になることがあるからです。
業務委託
個人事業主の賃貸契約（個人）における、業務委託契約書の必要性・注意点について
去年の2月から開業届を提出し、今年で２期目になる個人事業主をしている者です。主にソフトウェア開発（業務委託契約）を請け負っています。同棲をしようということになったため現在、仲介業者を通して賃貸を探しています。具体的な数字は伏せますが、単価の高い業務が多い為家賃の支払いには十分な収入を得ています。先行申し込みの際、「確定申告書などの公的な収入証明書」の提出に加えて、「業務委託契約書、契約を結んでいる会社名」の提出も求められています。個人事業主は、収入の安定性の関係で公的な収入証明書を求められることは認識していました。ですが「業務委託契約書・契約を結んでいる会社名」に関しては把握しておりませんでした。契約の信憑性を確認するために提出を求められているのだと認識しています。契約書に、機密性のあるような内容はなかったかと思います。ネットでで調べても、業務委託契約書が提出書類として必要というような記事は見当たらなかったため質問させていただきました。今回、ご相談したいこととしては- 業務委託契約書の提出の必要性があるか- 提出をすることになる場合、取引先との確認が必要か- 提出する際に、収入に関わる以外の契約内容を見せることに問題はないか何卒、よろしくお願いいたします。
回答
ベストアンサー
一般的に、収入の安定を確認するために、確定申告書の控えなどに加えて業務委託契約書の提出まで求める家主は少ないように思います。秘密保持の条項がなくとも、業務委託契約の内容は第三者に見せることは想定していないと思いますので、提出する場合は取引先の文書等による承諾を得るべきです。また、家主にも、目的外利用をしない、第三者に提供しない、など約束してもらいましょう。収入以外の部分は必要ないでしょうから、マスキングするのがよいです。いずれにしても、業務委託契約書が必須か、提出しないで契約できないかは、いまいちど家主に確認してください。例えば、業務委託が多段階になっている場合など直接の相手のみ承諾を得れば足りるとも限りません。家主に必要性や目的を再確認し、収入面の担保であれば、保証人や保証金でカバーするなども提案してみてください。
回収方法
生活保護受給者が亡くなった場合にかかるアパート退去清掃費用の請求について
アパートの大家です。所有する賃貸物件の入居者が先日アパート内で亡くなりました。当該入居者は生活保護受給者で、賃貸契約時の連帯保証人はお兄さんでした。お兄さんに連絡したところ、すでに絶縁状態で相続も放棄したいとのことです。・この場合、故人の遺品整理や慰留金の管理はどうなるのでしょうか？・退去費用や特殊清掃費用の請求先はどうするのがベストでしょうか？・福祉事務所が慰留金の把握を行うことができるという生活保護制度に関する文書を読みましたが、その内容を第三者が知ることはできないのでしょうか？故人がある程度財産を保有したのであれば、そこから費用を出してほしいと思うのですが、現時点では財産内容を知ることもできず、困っています。
回答
ベストアンサー
連帯保証人は、借家人の契約上の義務について固有の義務がありますので、相続放棄と関係なく請求できる可能性があります。衛生上、清掃は早めに行うべきかと思われますが、高価なものがある場合などは、最終的には相続財産管理人の選任等が必要になるかもしれません。まずは親族関係を詳しく確認するのがよいと思います。また、福祉事務所の情報は第三者が知ることは難しいかもしれませんが、債権者として相談してみるのがよいと思います。
不動産・建築
賃貸経営をしています。雨漏れによる損害請求はどうなりますか。
現在親が賃貸経営を行なっております。8月に1階の携帯修理を営んでいる賃借人より雨漏れの連絡が入りました。すぐに業者に頼み改修いただきましたが数日後再度雨漏りが発生しました。今度は別の業者に改修を依頼しました。しかしその後の台風の日に大量の雨漏れをが起きてしまい、賃借人のオフィスは水浸し、パソコンも濡れてしまいました。その後業者に依頼し、原因を改めて特定し改修しましたが、今回のこともあり賃借人は不満から業務営業妨害等で訴えるとのことです。親としては、こちらにも非があることは認めており、家賃もいただかない、保証金も返金するつもりみたいです。私としては、住まれている方を大切にしていた親が弁護士に色々言われているのが辛く、また相手弁護士の言葉を鵜呑みにしていいのか、と思い質問しました。相手の弁護士からいただいた手紙には「債務不履行」による多大な損害を請求するとありましたが100%こちらの責任になるのでしょうか？
回答
ベストアンサー
建物の不具合によって雨漏りが発生し、賃借人に被害が出たのであれば、原則として賃貸人（ご両親）の責任となってしまうのはやむを得ないと思います。契約上は風水害等で不可抗力という様な場合の免責条項が入っているかもしれませんが、近傍の建物には被害がなく、当該物件のみ被害があった場合など、物件管理の不十分さが指摘されれば、当然に免責されると考えることは難しいでしょう。保険等は加入していなかったのでしょうか。もっとも、複数回の雨漏りがあれば、賃借人にも損害を拡大させないよう配慮できたとも考えられ、相手の過失も多少は主張できる可能性があります。また、以上はそれはあくまでも賃貸人と賃借人との間の話であり、それまでに修繕工事を行った業者の工事に落ち度がなかったかどうかは、確認する必要があるでしょう。
賃料の滞納
契約場所とちがう箇所への駐車について（月極）
駐車場を管理している不動産会社です。４か月前にご契約を頂いたのですが、ご契約頂いた駐車箇所№９は貸主が駐車スペースとして貸したくないとの事。隣№１０へご移動をお願いしました。しかしながら、一向にご移動いただけません。再三の電話にも出てくれず、最近はお手紙と張り紙での対応。置かれているお車は殆ど使用していないようで、駐車してから１度も動いていないように思われます。賃料は１か月分を滞納しております。どのように対処したら宜しいでしょうか？因みに車庫証明を隣（№１０）の駐車場所で取ったと言っておりました。車庫証明の場所と違う場所に駐車しているとのことで警察への相談も出来るでしょうか？
回答
ベストアンサー
入金があっても、予告の上で解約はできるかと思いますので、契約書を確認してみてください。
不動産賃貸
金銭賃借契約ですが効力はあるのか、公正証書を作る前に連絡が取れなくなりました。
知人にお金を貸し、金銭消費賃借契約書をネットを参考にし、私が作り書いてもらいました。貸した金額は600万円、年利８%で毎月15日に返済する記述と、一回でも怠った時には直ちに元利金を支払うと記述しました。署名捺印、割印は押してありますが、効力はありますか？本人とは公正証書を作る日を、また後日にと話をしてから連絡が取れません。第一回目の支払日も振込みなく、過ぎています。メールも返ってこないです。どうしたら良いでしょうか？
回答
ベストアンサー
実際に600万円の交付があり、相手も自ら署名捺印しているのであれば、当然効力はあります。公正証書を作れば強制執行等が可能ですが、相手の協力が必要です。強制執行等に進むには、相手の協力が要らない、訴訟や支払督促という手段もあります。相手と連絡が取れないのであれば、公正証書ではなく訴訟等によるべきかと思います。
敷金・退去費用
ペット飼育と借り上げ社宅の退去費用の精算について教えてください。
借り上げ社宅の退去費用についての質問です。私はペットを飼っているため、現在の会社へ入社前の面接で転居を伴う出張はできないという旨は伝えてありました。しかし入社後すぐにペットを連れてきて良いという条件で転居を伴う長期出張に出されました。蓋を開けてみるとペット不可の物件かつ、会社での退去費用の負担もなく、退去時にペットを飼っていたことを含む内容の部屋のクリーニング費用など約30万円請求されました。引っ掻き傷などでクロスの張替え等が発生したことなどは私の過失ですが、私が全額支払うのは妥当なのでしょうか。社宅についての会社との取り決めなどはなく、敷金は0の物件でした。よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
借り上げ社宅であれば、借家人は会社となっていると思います。ペット不可物件でペットを飼育している以上、家主から借家人に対して必要な清掃費の請求がなされるのはやむを得ないでしょう。もっとも、清掃費30万円の内訳は検討する必要があります。あとは質問者様と会社との関係（どちらが支払いを負担するか）になります。「ペットを連れてきてよい」という条件と「ペット不可の物件」という借り上げ社宅に不整合がありますので、この点をより詳しく確認する必要があります。
不動産・建築
賃貸物件保証人、借主行方不明、解約日基準は？
私は、知人の賃貸マンションの保証人になったのですが、不動産屋から借り主が逃げて連絡が取れないので、支払いを請求されました。支払い義務があるのは理解してますが約半年前から連絡が取れず解約になってないので、現在までの家賃も請求されてます。早く支払ってもらえないと、契約が継続しているので、来月も家賃が発生する。と言われました。保証人が即日解約することは出来ないのでしょうか？また、本人死亡以外の行方不明での解約日の法的基準などありますでしょうか？宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
即日解約は難しいでしょう。保証人が一方的意思表示により保証契約を終了させることを認めた古い判例もありますが、家賃滞納が継続しているにもかかわらず、家主が賃貸借契約を解除しないような場合で、しかも保証人による意思表示後、相当期間（判例は2ヶ月）を経過したときに解除ができるというものです（大判昭和8年4月6日）。まずは、家主に対して速やかに賃貸借契約の解除をするよう求め、さもなければ保証契約を解除するとの趣旨の内容証明郵便等を送るのがよいでしょう。本人が行方不明という理由で保証債務を免れることはできません。
原状回復義務
賃貸借契約における賃借人の義務について
賃借人に建物の明け渡しを求めました。賃借人は建物内でお弁当を作っていました。明け渡しの条件として、①明け渡す際に建物内に何も残さない、②建物内の厨房機器の移設費用を含め，立退料200万円で合意しました。（立退料200万円を支払う，合意書締結時に100万円，明け渡しに100万円を支払う）ところが、明け渡し後の建物内には、多くの厨房機器が残されていたので、私は立退料の残金100万円を支払いませんでした。すると，賃借人は残金100万円の支払を求める訴訟を提起してきました。取りあえずは、答弁書を提出しましたが、賃貸借契約の終了において、賃貸人は立退料を支払う義務、賃借人には原状回復義務があります。明け渡す際に原状回復することを条件に、100万円の立退料で合意したのに、賃借人は合意条項を守りませんでした。原状回復費用は賃貸人の私が負担しました。訴訟において、どのように主張して行けば良いのでしょう？ご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。
回答
ベストアンサー
賃借人の原状回復義務の不履行があったために、賃貸人が原状回復工事を実施せざるをえず、当該工事費用相当額の損害を被ったとして、損害賠償請求権と立退料支払請求権とで相殺すると主張するとよいでしょう。
契約書
土地賃貸借契約の中途解約についてお教えください
土地を20年以上借りています。契約期間は15年間で、期間満了の6ヶ月前までに解約の申し出がない場合は、1年間の更新というもので、現在更新中です。さらに契約書には中途解約条項があり、甲（賃貸人）乙（賃借人）は6ヶ月前までに相手に対し予告通知することで解約できるように記載されています。こちらはこの土地が必要で引き続き借りたいと思っていますが、中途解約条項がある以上、賃貸人からの解約に応じなければならないのでしょうか？賃貸人はこの土地を売却したいと思っており、こちらは賃貸人が変わっても今の状態で引き続き借りれればいいのですが、賃貸人としては、買手を見つけやすいように契約を解除してから処分したいとの考えです。賃貸人からの解約は正当な事由が必要と聞いたことがありますが、この場合に当てはまることなのでしょうか？以上、この場合の賃貸人からの中途解約は法的に有効なのかをよろしくご教示いただければと思います。
回答
土地の賃貸借が、建物所有目的かどうかで結論が大きく変わります。建物所有目的の土地の賃貸借契約であれば、更新の際にご指摘の正当事由を要するなどの制限がありますが、そうでなければ基本的には契約内容によります。
立ち退き料
立ち退き料の相場について。サブリース契約時（店舗利用）の契約解除に係る費用について教えてください。
当方は賃貸人としてマスターレッシーであるA社と3階建て建物の1階部分について賃貸借契約を結んでおり、A社はエンドテナントへ対し転貸を行っております。今般、建物の老朽化（築60年程度）に伴い建て替えを検討しておりA社との賃貸借契約を解除したいと考えております。普通借家契約のため、貸主都合での解約は原則出来ないと思うのですが、この場合の解約手段について、また立ち退き料の支払いにより解約が可能であればその相場感もお聞かせ頂けますと助かります。
回答
ご指摘の通り、貸主都合での解約（契約期間満了時の更新拒絶）には正当事由が必要ですので、簡単にはできません。まさに老朽化（耐震性の問題等）が正当事由となるか、正当事由として足りない場合には一定程度の立退料で補完されるか、という点が問題です。ご質問の点ですが、解約の可否や立退料の相場は、建物の構造や耐震性診断、また賃借人・転借人（居住、営業）及び賃貸人（建替え）のそれぞれの必要性の比較などによりますので、すぐにはご回答が難しいと思います。資料を持参し、弁護士に相談していただくのがよいと思います。
更新料
法定更新後の更新料について
事務所を賃貸しているオーナーです。1度更新拒否をされ、法定更新になってしまった物件で、その2年後に契約書を再度作成し、更新料をテナントへ請求することはできるのでしょうか。場合により、更新料の請求が認められたという判例があると聞いたことがあります。訴訟も検討しております。
回答
法定更新であれば、形式的には期間の定めがなくなりますので、その後の更新料は請求ができないでしょう。なお、契約書の再作成を相手に当然に求めることはできません。相手が同意すれば内容も含めて比較的自由に再契約が可能です。法定更新のまま、2年後に「更新料」を請求するのは（更新がない以上）難しいと思います。契約書を持参して、対応を検討されるのが良いと思います。
賃料の滞納
保証会社に家賃滞納。契約解除について。
今、2ヶ月保証会社に滞納(１ヶ月分は本日払い済み)１ヶ月分は管理会社さんに滞納となってます。契約書には2ヶ月滞納で契約解除とも書かれてます。保証会社にかけられるのが嫌だった為管理会社さんには16日まで待ってもらえないか相談したとこ厳しいと言われ、その場合保証会社さんと相談お願いしますとのことだったので16日に2ヶ月分払う予定です。こいう場合でも契約解除はありえるのでしょうか??今のとこ何も通知は来ておりません。
回答
家賃滞納を理由とした解除の場合、信頼関係が破壊されたかどうか、という判断がなされます。そして、滞納が2ヶ月程度であって、かつきちんと連絡に応じて速やかに解消したのであれば、信頼関係の破壊にまでは至っていないとして、解除は認められないことがほとんどだと思います。
借地
認知症の父の借地権に関する更新契約について
一人暮らしの父の借地契約についてご相談です。父が住んでいる家は、祖父（故人）の代からの借地で40年借りています。先日、地主から電話があり、父が更新についての話合いに来ないとのことでした。私は高校卒業後に上京したため、その土地について更新が必要であること、今年がその更新であることは知らなかったので、急いで父に連絡を取りました。父は手紙が１度来ていたことは覚えておりましたが、特に行動を起こさなかったようです。父は、これ以前から行動に不自然さが見られたので、先月病院にて検査をしたところ、医師より認知症と診断されました。今は薬を飲んで、少し安定しているようですが、その当時は診断と前後しているので、もしかすると、何かしらの影響があったのかもしれません。※認知症の件は、地主も承知済み。現在は、地主が弁護士を立てたので弁護士を交えての話合いに発展しています。話合いでは、地主側から以下の要求がありました。・契約は更新してもかまわない。連帯保証人は子供がなればいい。・更新料を支払ってもらう。（契約書に記載なし。１回目の更新時に祖父が支払い実績あり）・更新料を支払わないで、契約を更新するのであれば地代を値上げする。更新料が高額に感じられたので、その旨と計算根拠を尋ねたところ、・更新料の支払いは慣習である。・周辺の地代より安くしているから更新料の支払いは妥当・計算根拠はない更新料の金額や連帯保証人などいろいろな条件を持ち帰って検討した結果、家族の見解としては借地を返還して契約を終了させた方がいいのではないかと考えています。ここで質問なのですが、●現在の契約は現状どのような状態なのでしょうか？更新待ちのような状態でしょうか？それとも、何か違う状態なのでしょうか？・自動更新の条項は契約書にはありません。・契約書上の契約期限は経過しています。・更新月以降の地代については地主が受け取りを拒否しています。※父が勝手に収めに行っていたようです。●終了を希望した場合は「期間途中の合意の上の解約」なのか「期間満了による解約」なのか？●父が認知症だが、契約の終了の意思は有効なのか？成年後見人等の手続きが優先した方がよいか？以上です。よろしくお願いします。
回答
契約期間満了時に建物があって、使用を継続した場合は、法律上更新したことになります（法定更新といいます。）。基本的にはそれまでの契約と同一の条件ですが、期間は状況により変わります（旧法適用で非堅固建物であれば、20年など。）終了を希望した場合は、期間途中の合意の上の解約、となります。認知症であっても、程度が軽かったり、その時は調子がよかったなどであれば、有効性が認められることもあると思われます。ただ、ご自宅の処分や生活の本拠を移転することは本人への影響も大きいですし、また今後の財産処分なども考えると、成年後見人等の手続も検討した方がよいでしょう。
賃料
支払義務に対する損害賠償請求について
ＡはＢからテナントの賃貸契約者になることを頼まれて承諾をし、テナントの賃貸契約者となりました。テナントは当初Ｂが使用していましたが、途中からＣが勝手に物件を利用しはじめました（Aはテナントを一切使用していない）Ｃは賃料の支払を滞らせたことにより、管理会社のＤはAを訴え、後にＤの訴えが認められる判決が出ました。現時点でAはＤに対して判決の支払を行っていなく、また。Ｄから強制執行等も行われていません（金銭的に損害は生じていない）がAは最初に話を持ちかけてきたＢの不法行為により自身に支払義務が生じたと考えています。そこで先生方にお伺いしたいのですが現段階で、AはＤから起こされた訴えによって生じた支払義務分を、損害賠償としてＢに対して請求することができるでしょうか？お忙しいところお手数をおかけいたしますがご回答の程宜しくお願いします。
回答
「Bの不法行為」とのことですが、Aは名義貸し（あるいは転貸？）を承諾していたのですから、必ずしもBにのみ責任があるということはないでしょう。賃貸人や管理会社に対しては、名義貸しや無断転貸をしたA及びBの双方に責任がありますし、AとBとの間では、当初の約束（Aは賃料相当額についてBからどのような支払を受ける約束だったのか）によると思われます。たしかに、建物を使用する利益を得たBに対し、賃料相当損害金を支払ったAが不当利得を請求する余地はあるかもしれませんが、「承諾」の経緯・内容が重要になると思います。
契約書
自宅ネイルサロン開業の際の賃貸契約トラブル等。
はじめまして。今年に入り自宅兼ネイルサロンをオープンしようと事務所利用可（ネイルサロン）、ペット可の物件をずっと探しており、やっと8月中旬に物件を見つけ入居することができました。しかし、入居してみるとまずハウスクリーニングが全く行われていませんでした。前の方のピアス、お米、髪の毛、水垢…キリがないくらい汚かったのですが、大家さんは「ハウスクリーニングはしている。手抜きな業者だなー！」と怒っていました。まあしかしありえないくらい汚いので大家が簡易的な掃除を少しした程度だと思います。ハウスクリーニング自体は行わなくても良いと聞いたことがありますが、今回嘘の発言だとしたらどうなりますか？領収書もあるはずですし、業者名くらい聞けば分かるはずですよね。退去の際に敷金が取られるのが嫌です。また、開業届や青色申告をする為にアパート契約の書類を見直していたところ「住居利用以外では使用不可」みたいな事が記載されており、焦って賃貸会社に電話したところ「事務所利用するなら消費税が家賃にかかるし、契約書も別のものになるから契約しなおさないといけない」と言われました。紹介してくれた賃貸会社の方も、大家もネイルをやる事は承諾済みでした。「脱税しろってことですか？」と聞いたら「そういうわけでは…」と言いましたが詐欺にあった気分です。開業届も出さず、汚い家に何十万という大金を払って引っ越すくらいなら、前住んでいたアパートで十分でした。どうしたらいいでしょうか？まとめますと、・ハウスクリーニングをしたと偽っていたときは、こちらも退去の際敷金を全額返金してもらえるのか。・自宅ネイルサロンが出来る物件を探していて、「大家さんの承諾も得れました！」と言われ入居した自宅が実は事務所利用不可だった場合の対処法。以上２点どうかお力をお貸しください。よろしくお願いします。
回答
1点目です。実際にハウスクリーニングをしたかどうかは確認が難しいです（大家が掃除をしたとしても一応は「ハウスクリーニング」ですし、清掃業者を入れたかどうかも、相手が言い張れば覆すのは難しいです。）。いずれにしても、「ありえないくらい」の汚さについては細かく写真を撮って証拠を残すことが必要です。その上で、当方で改めて清掃業者を依頼してその費用を請求するか、「原状」回復として清掃をしないで退去するか、くらいでしょう。2点目ですが、物件が（例えば分譲マンション等で）事務所利用不可というわけではないのですよね。そうすると、家主の承諾さえあれば事務所として利用はできると思いますので、契約をし直すのが結局は早いでしょう。消費税については、今回の件が相手の落ち度であることを強調し、当初の家賃額を税込額にしてもらうとよいです。
労働
音信不通の姉のものがいっぱいある借家を大家に返したいのですが。借りているのは母です。
私の母が一軒家を借りて、姉と住んでいました。しかし、母と姉との折り合いがつかず、母は別の家を借りて引越してしまいました。姉は発達障害があり、物を捨てられません。また仕事もしているかどうかわからない時が多かったのですが、この５年ほどどこにいるかわからない状態です。家は家賃を母が払い続けているのでそのままですが、ゴミがいっぱいで回りから苦情がきています。でも、姉の所有物があり、勝手にすてたらあとで問題になるのではないかと思い、迷惑を承知で、ごみのようなものも捨てられずにいます。大家さんから家の周りのごみを片付けてほしいと言われていますが、どうしたらよいのかわかりません。姉と連絡はつかず、処分してあとでもめたらいやだということで母もひたすら家賃を払い続けています。駐車場にも姉が載っていた軽自動車がナンバーがないまま置いてあり、バイクも一台おきっぱなしです。そちらの代金も母が払い続けています。どうしたら家の中の姉のものもふくめ、ごみや自動車を処分し、大家に返したいのですが、どうしたらよいでしょうか。家賃、駐車代を払い続けるしかないでしょうか。片づけることはできないのでしょうか。教てください。
回答
大家さんに事情（姉が住んでいたが5年行方不明）を説明して、家賃の支払いを止めるとよいでしょう。大家さんとしては家賃滞納を理由に、賃貸契約の契約解除、撤去が可能になります。大家さんの費用（場合によっては強制執行や保管に相当額の費用が発生します。）については、ご質問者様が負担を申し出るなどすればよいのではないでしょうか。ただし、お姉様の持ち物を処分することにはなるので、お姉様が戻った場合に揉める可能性は残ります。
敷金・保証金
償却される敷金を滞納家賃で弁済できますか？
現在住んでいる賃貸マンションの契約期間満了(更新せず)に伴い、今月末に退去することになりました。入居時に敷金償却と記載の契約を交わしており、このまま退去した場合は敷金が還って来ることはないと思いますが、今現在で契約期間最後の1ヶ月分の家賃を滞納している状況です。（敷金＞クリーニング費用となる見込み）敷金は滞納家賃の弁済に充当される場合があるとのことで、滞納家賃を支払うことなくこのまま契約期間満了を迎えた場合、本来であれば敷引で償却されてしまう敷金を家賃の代わりとできるのではと考えております。1．浅薄な知識の元の推論ですが、法律上の問題等はございますか？2．また、可能であった場合にすべき手順や交渉方法がありましたらご教授願います。
回答
償却と滞納家賃は区別されますので、償却についての約定が明確・有効であれば、滞納家賃は別途支払う必要が生じると思われます。
退去
引っ越し 要求について
賃貸アパートについて管理会社、大家とうまくいきません。引っ越しを要求できますでしょうか？2017.04 入居2018.07 エアコン故障のため取り替え2018.08 エアコン再度取り替え2018.10 自転車撤去予告入居後、上記のようなことがありました。まず、エアコンです。部屋は12畳ほどありますが、以前のスペックのものよりダウンされたものが付けられ、6畳用でした冷たい風な風は出ますが全く冷えず、取り替えをしてもらいました。ちなみに電気代は通常の倍くらいかかりました。その際に管理会社に間に最初は入ってもらいましたが、最終的に大家に投げ、色々と嫌味を言われました。暑さに弱い人が入ったやら、他の人は我慢してるのにわがままだ、など。。。さらに連絡してから1ヶ月程度動いてもらえなかったです。当時から管理会社への不満が出てきました。さらに昨日は許可を得ているはずの自転車の撤去予告が入ってました。許可はメールで取りましたし、入居の条件に後からですが、くわえたのでダメと言われれば入居しませんでした。管理会社に対する強い不信感と不満がありますし、大家にも良い気がしません。いずれにしても入居時の条件などを破っていることを考えて引っ越しを検討したいですが、要求はできないものでしょうか？よろしくお願いします。
回答
借家人側の都合で退去する場合、通常の契約であればそれほど支障はありません。ただし、1年半の短期間で転居をすることによる事実上の不利益（引っ越し費用、仲介手数料、礼金等）が発生します。これらの不利益の全部もしくは一部の負担を家主に求めるとなると、相手もすぐに同意しないと思われます。嫌みを言われたという程度では、そうした費用の負担を求めるのは難しいでしょう。自転車の利用不可との点については、事前に条件として明示してあり、代替案等もなければ、それなりに考慮される可能性はありますが、それでも余り期待できないでしょう。
賃料の滞納
契約場所とちがう箇所への駐車について（月極）
駐車場を管理している不動産会社です。４か月前にご契約を頂いたのですが、ご契約頂いた駐車箇所№９は貸主が駐車スペースとして貸したくないとの事。隣№１０へご移動をお願いしました。しかしながら、一向にご移動いただけません。再三の電話にも出てくれず、最近はお手紙と張り紙での対応。置かれているお車は殆ど使用していないようで、駐車してから１度も動いていないように思われます。賃料は１か月分を滞納しております。どのように対処したら宜しいでしょうか？因みに車庫証明を隣（№１０）の駐車場所で取ったと言っておりました。車庫証明の場所と違う場所に駐車しているとのことで警察への相談も出来るでしょうか？
回答
賃料滞納を理由として（催告など必要な手続を経て）解除するか、契約上の方法（1ヶ月以上の予告期間など）で解約するのがよいのではないでしょうか。車庫証明については、確かに厳密には車室が違うといえるかもしれませんが、駐車場自体は同じですし、警察が積極的に動くとは思えないです。
敷金・保証金
敷金返還に際して多額の原状回復費用を請求されるも根拠が示されず
5月末に2年間賃借して退去した戸建について、多額の原状回復費用を請求されました。賃借当初からフローリングや壁紙などに傷があり、仲介業者経由でその旨伝えていました。原状回復費用はフローリングなど諸々とのことで、内訳や当方の帰責性の有無等を示すよう要求しましたが、受け入れられず現在に至っています。このような場合、次のアクションとしてどのような対応をとるべきでしょうか？内容証明、ADR、少額訴訟などを考えております。以上宜しくお願い致します。
回答
賃借人側から敷金返還等、支払を要求するのでなければ、訴訟等は相手が起こすのを待つ形でよいと思います。ただし、事実や契約内容について、双方に認識の不一致がある可能性があるので、当方の認識、見解については、内容証明郵便で家主側に通知するのがよいでしょう。
契約書
【至急】賃貸契約書が違うし、間に合わない
引越し業者の兼ね合いで、急ぎ引越しをすることになりました。部屋は決めていたので不動産屋から大至急契約書を送ってもらいました。遠方からの引越しなので速達です。しかし数ある書類のどれを見ても約束した金額とあいません。2000円上乗せされてるのもあれば、1000円上乗せの書類もあります。結局どれが本当かも不安になってきました。送り返せば訂正する、と言われましたが一枚ではなく他の書類もバラバラに違うとなると信頼していいものか不安があります。しかし送り返さないと引越し当日、部屋の鍵はもらえないかも（手続きが間に合わない）しれません。引越し業者はすでにキャンセル不可です。（キャンセル料100％なくらい引越し間近）このような場合…A.信頼して署名捺印し送り返す。B.間に合わないかもしれないけど新しい書類を送ってもらう（その場合、引越しはどうしたら）。そのほかになにか策はあるでしょうか。また、送り直しをしてもらうことで引越しが間に合わなくなった場合キャンセル料などは請求できますか？よろしくお願いします。
回答
メール（PDF添付）やFAXを利用して訂正版を確認することはできますでしょうか。正式な書類は郵送で作り直すとして、取り急ぎ訂正済み、先方押印済みの書類をメールやFAXで確認するとよいでしょう。また、電話のやり取りを録音するなどして証拠化することも検討するとよいでしょう。キャンセル料については、経緯にもよりますが、必ずしも取れるとは限りません。
水田 匡之 弁護士へ問い合わせ