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更新拒否

法定更新を拒否され、合意更新を迫られています。

【相談の背景】10年程同じ賃貸マンションに住んでいます。契約内容は普通の2年更新の建物賃貸借契約で、特約も無いです。所有者と管理会社が何度か変わったのですが、現在の管理会社の対応が悪いため連絡を取り合うのが大変で、今回は賃料値上げもあったため法定更新にしてほしいと伝えました。その管理会社が、契約期間が終了した後も、所有者が合意更新を望んでいたのに一方的に拒否したため法的手段を考えている、嫌なら合意更新の契約をしてくださいという主旨の連絡を何度もしてくるため困っています。【質問1】法定更新は成立していて、賃料を払い続ければ法的に問題ないと考えておりますが、その解釈で合ってますでしょうか？【質問2】管理会社からの連絡を止めるために内容証明郵便を送ることは有効でしょうか？

回答

ベストアンサー

詳細が分からないため、一般論となります。ご諒解ください。なお、定期借家でないことを前提とします。借地借家法26条1項は、つぎのように規定しています。（建物賃貸借契約の更新等）第26条1項　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。したがって、更新期間満了の6月前までに「更新をしない旨の通知」がなされていないのであれば、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」され、法定更新がされているものと考えられます。また、この「更新をしない旨の通知」をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、法定更新とみなされます（同条2項）。なお、建物の賃貸人による26条1項の「更新をしない旨の通知」は、立退料など様々な事情を考慮して、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定められています（28条）。内容証明郵便で、上記条文を引用しながら、法定更新が成立した旨の通知を送ることは、相手があきらめるかもしれないという点で、有効かもしれませんが、ここは断言はできないです。

賃料

土地私、建屋父所有の土地現金化について

【相談の背景】土地私所有、建屋(築23年)父所有。現在借地代等もらってません。土地を何らかの形で現金化したいのですが、建屋の撤去、借地代の支払い等裁判起こして現金化できますか？【質問1】話し合いで解決できない場合、父の死後までずっと待つしかないんでしょうか？

回答

ベストアンサー

早急に現金化したということであれば、その土地の所在地にもよりますが、最近は底地買いする業者も増えています。そうした業者に相談するのも、一つの手です。買い叩かれるおそれもありますから、複数の業者から見積書をもらい、慎重に比較して決めるのがよいでしょう。なお、底地の価格を含めた不動産の価格の妥当性については、不動産鑑定士にご相談ください。

離婚・男女問題

財産分与親の土地に建てた家の評価

【相談の背景】離婚後の財産分与審判中です。相手方の親の土地に隣接する土地を婚姻後に購入し(相手方名義)、家を建てました。建物は相手方と相手方の親と私の名義です。親はお金は出していません。親に土地代は払っていません。使用貸借です。離婚後も相手方と相手方の親が住みます。相手方は、土地と建物の名義が異なることを理由に低廉な額の不動産業者査定書を出してきています。【質問1】実の親子関係で今後も引き続き敷地利用権があり、建物の存立自体が危ぶまれる事態に陥ることがないと思いますが、裁判所はどのように判断することが多いですか。

回答

ベストアンサー

審判の段階が分からないので、問題ないかについては、申し訳ありませんが、回答は差し控えさせてください。具体的な状況や収集した資料をもとに、お近くの弁護士等にご相談なさってください。一般論としては、あなたが、あなたの考えを主張するために、その主張を書面にして送ることはとても重要なことと思います。

敷金・退去費用

賃貸戸建ての退去について

【相談の背景】現在築23年の戸建ての借家に住んでいます。住み始めて4年になります。先日、管理会社の方からオーナーが建物の老朽化により取り壊す事になった為退去してくださいとの連絡を受けました。私としてはまだ子供も小さく、せっかく住み心地のいい物件でしたのでできれば退去したくありません。また、契約書に引越し費用等は負担しませんとの明記がありました。【質問1】この場合私達は退去するほか選択肢はないのでしょうか？老朽化といっても現状なんら問題なく個人的に築23年の物件というのはまだまだ住めると考えています。

回答

ベストアンサー

６か月前の通知とは、次の借地借家法２７条を踏まえたものと考えられます。第２７条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。しかし、その次の２８条で次のように規定しており、第２８条　建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。建物の賃貸人による建物の賃貸借の解約の申入れについて、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています。

契約の解除

サブリース契約の解除と転借人との契約について

【相談の背景】土地建物をA社（貸主）はB社（借主）に賃貸借契約をしています。B社（転貸人）はC社（転借人）に転貸しています。今回A社とB社との間で賃貸借契約（サブリース契約になるのですが）を解除したいと考えています。B社はC社と賃貸借契約を締結しているので解約したくないと言っています。しかし、B社とC社との間でどのような契約をしているのか分かりません。【質問1】A社はB社に対してB社とC社間の賃貸借契約の開示を求めることはできるでしょうか。【質問2】A社はB社との契約解除をするのにどのような正当事由が必要でしょうか

回答

ベストアンサー

質問1一般論になりますが、B社が開示を拒絶した場合、同社に開示を求めることは難しいのではないかと思います。質問2サブリース契約であっても、賃貸人から解約する場合には、借地借家法第 28 条に基づき、正当な事由があると認められる場合でなければすることができないのが原則となります。

相続

相続税と譲渡所得税について

【相談の背景】譲渡所得税と相続税について両親が亡くなり、土地の相続を行い、その土地を売却しました。【質問1】この場、相続税と譲渡贈与税どちらもかかるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

それぞれ制度が異なりますので、相続税と譲渡所得税が両方課税される場合も考えられます。一般論の大雑把な説明となりますが、相続税には、基礎控除額（3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数）があります。譲渡所得税については、収入額から、取得費と譲渡費用を差し引くとともに、特別控除を差し引いて、課税譲渡所得金額を計算します。特別控除には、被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例など、いくつかの控除制度があります。詳しくは、税務署又は税理士にお問い合わせください。

私道・私有地

隣に建つマンションのゴミ置き場が我が家の玄関前になる

【相談の背景】一軒家に住んでいます。隣が駐車場でしたが、この度その駐車場にマンションを建てるようです。広い駐車場の中で我が家の南東に位置する場所に大きなマンションが建つことになったようです。お陰で昼過ぎまで日が当たらないようになります。そして我が家の玄関は東向きで玄関開けたらすぐにそのマンションのゴミ置き場が設置されるような設計図です。(まだ設計の段階で工事は半年先です)そのマンションの道側は我が家以外に隣接する民家はありません。日照問題は我慢できるものの玄関あけてすぐにゴミ置き場はなんとか回避できないのでしょうか？ゴミ置き場はマンションの敷地内ではありますが近隣に対する配慮があってもいいのではないかと憤りを感じます。【質問1】どこに相談してどう解決すべきかお知恵をいただきたいです。

回答

ベストアンサー

お困りのことと存じます。一般廃棄物の保管場所（ごみ集積場所）の設置については、各市町村が所管しており、その規制もそれぞれの市町村で異なっています。例えば、私の事務所のある横浜市では、次のように「ごみ集積場所設置基準」を設けています。https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/gomi-recycle/shuseki/kijyun.htmlいずれにしても、市町村で取扱いが異なっておりますので、各市町村の一般廃棄物担当課あるいは建築規制担当課へお問合せください(一部の自治体では、広域連合、一部事務組合、県などが担当している場合もあります。)。

相続権利

共有土地の兄弟間の売買について

【相談の背景】共有土地の共有関係の解消についての相談です。父親の死後、母が1/2、姉が1/4、私が1/4で所有していた土地があります。その土地には元々母が自邸を改築し登記も行い住んでおりましたが、姉は20年前にその敷地内に自邸を建築(敷地は建築基準法上の境界を設定して建築確認をとっていますが、分筆登記は行なっていません。)し建物登記も行なっています。7年前に母が死亡し、母所有の土地と建物は姉が相続し、母の預貯金有価証券は私が相続しました。この度、姉も私も高齢になったので今後の事も考えて、私の土地の持分である1/4を姉が買い取ることになりました。私は更地の土地評価額(公示地価を基準)の1／4の価格提示をしましたが、姉の夫は借地権が生じているので、底地価格での評価を主張しております。尚、姉が共有土地使用する事については、一切の契約や金銭授受は行なっていません。法的にはどの様な見解になるか教えてください。尚、当該地の底地：借地の権利割合は4：6となっております。【質問1】売買価格は更地評価なのか、義兄の言う底地評価になるのか、他の見解があるのでしょうか。

回答

一般論になりますが、仮に借地権が発生していたとしても、借地権者が底地を併合する場合には、これにより借地権が存する土地が完全所有権に復帰することになり、あなたの土地持分が存することによる制限がなくなることから、その土地に増分価値が生ずることになります。買い手にとっては、底地の市場価値よりも高い価格で買っても経済合理性があります。この増分価値を適正に配分して得た価格を、不動産鑑定評価基準では「限定価格」といいます。

私道・私有地

私道の掘削通行許可及びハンコ代

【相談の背景】法人名義で昭和58年より私道を所有しています。二年前にその私道に面している家の所有者１１軒に道路を無料で贈与すると話しました。ところが猜疑心からか受け取りを拒否され、逆に一部道路舗装の修復を求められました。舗装の見積もりはしましたが高額であり、着手しないままとなっています。今年になり１軒の方が家の売却を希望され、掘削通行許可を求めてきました。道路補修のことも考え、今までは無料で許可していた掘削通行許可を有料にしようと考えています。いわゆるハンコ代です。【質問1】ハンコ代の相場を教えてください。【質問2】私道の道路補修は、利用者ではなく所有者が全額負担でしょうか

回答

ご質問の趣旨とは異なるかもしれませんが、市町村に私道を寄付し、公道に移管するという方法はいかがでしょうか。例えばですが、私の事務所のある横浜市では、次のように、一定の要件の下、私道の寄附（公道移管）ができます。https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/doro/tetsuzuki/douro-kifu-haraisage.htmlまた、私道の工事については、次のように助成制度があります。https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/doro/iji/shidouseibi.html併せて、ご検討いただければと存じます。

不動産・建築

赤路道路に関する事です

【相談の背景】最近になり、赤路道路に車を通れるようにした所、自宅の屋根が10センチ程度出てると言われてます。車は普通車なので当たる事は無いのですが、出てる部分は切り取りした方が良いのでしょうか？【質問1】現在では赤路道路は個人的に買い取る事が出来るのでしょうか？

回答

ご質問の赤路道路とは、赤道ではないかと存じます。赤道とは、法務局の公図上で地番が記載されていない土地で、農地などに出入りするための道として使われていたものです。赤道の払下げには一定の条件が必要ですが、払下げできる場合もありますので、市町村の財産管理所管課又は国の財務局などにお問合せいただくといいでしょう。

相続

遺産分割協議について。遺言書がない場合は、必ず行わなければいけないものなのでしょうか？

【相談の背景】母方の祖父が昨年末亡くなりました。祖父は古い考えの人間で、嫁いで家を出ていった人間には、少ししか残さないとはっきり言っていたそうです。しかも祖父は、伯父の息子を養子にし、とにかく伯父の方に相続させたいようでした。母が受け取るのは、複数ある土地のうちのひとつの土地の評価額を現金で(土地の名義は伯父になり、その後運用して入る収入は全て伯父のもの)。母も伯父と揉めたくないという思いで、本心では無いにせよそれでいいと考えていたそうです。しかし、数日前伯父から、その土地の坪単価を言われたのですが、相場の半分以下の金額を言ってきたのです。母が、専門家に依頼し調べたところ、やはり伯父の言う坪単価の2倍の価値は間違いなくあると言われました。揉めたくないからという思いで、不平等な遺産相続を受け入れていたのに、そこからさらに坪単価を誤魔化して丸め込めると思われたことに、母はショックを受けています。それでも母は、きちんとした坪単価で計算した額を受け取れたらそれでいい。揉めて疎遠にだけはなりたくないと言っています。ちなみに、遺言書は無く祖母は既に他界。法定相続人は母と伯父と養子となった伯父の息子の3人(伯父の息子はただの養子のため、伯父の息子が受け取る遺産は実質伯父のものになる)。ほとんどの財産を伯父に相続させるという内容は、祖父から母と伯父に口伝えで伝えていたものです。【質問1】遺言書が無いので、いくら母が『正しい坪単価での金額を受け取れれば、配分としては不平等だが、それで構わない』と言っていても、遺産分割協議は必ず行わなければいけないものなのでしょうか？【質問2】遺言書が無く、遺産分割協議もしていない、何かに署名もしていない現段階なら、財産は法定相続人全員で共有している状態、ということで間違いないでしょうか？

回答

質問1いいえ、必ず行わなければならないものではありません。法定相続分で遺産を分けるのであれば、遺産分割協議は要りません。質問2法定相続分による共有という状態です。共有状態を解消するために遺産分割協議がなされることがありますが、遺産分割協議書への署名押印は慎重に検討し、納得したうえでなさった方がよいです。なお、法律問題は弁護士に、登記は司法書士に、不動産の価格は不動産鑑定士に、ご相談なさるとよいでしょう。

クーリングオフ

住所不明のリフォーム会社とのクーリングオフの手段

【相談の背景】近くで工事をしていたらお宅の屋根が壊れているのが見えたと業者の人が突然訪問してきました。屋根に登って写真を取ってきて火災保険が使えるから直したほうがいいと言われそのまま話を進めました。火災保険の申請に見積もりと現状の写真が必要であったため、提出をお願いしたところ、契約と引き換えでないと出せないと言われとりあえず契約書にサインをしましたが、当初60万くらいと言っていた話が９５万円の契約になっており、やはりおかしいと思いクーリングオフをしたいと連絡をしました。担当者は家に来たので解約したい旨話しましたが、クーリングオフのやり方を知らない、書類を送ってくれと行って逃げられてしまいました。名刺に書いてある住所は偽の住所のようです。現地を見ただけで、謄本等は取得しておりませんがクーリングオフの通知は相手に到達しないと有効にならないのでしょうか？口頭で解約を伝えただけでは不安です。【質問1】契約書に記載されている住所宛にクーリングオフの通知をおくり、宛先不明で戻ってきた場合、契約書の住所に不備があるものとして契約は無効となりますか？【質問2】電子メールでもクーリングオフはできると聞いたことがありますが、ラインに解約通知を写真で送るもしくは文面で送るのは有効ですか？

回答

行政が開設しているお近くの消費者センターに相談しながら、クーリングオフをされるのが一番確実と思います。クーリングオフは、消費者にとって極めて有効な武器ですが、権利が行使できる期間が短く、クーリングオフ逃れのようなことをする業者もあるかもしれません。迅速に対応されることをお勧めします。

相続登記・名義変更

土地の相続に測量は必要か

【相談の背景】調停で土地の相続を主張しましたところ、先方弁護士より「測量しなければ現地できない為、私が測量費を負担の上、私自身で隣地の所有者と話をつける必要がある」と回答されました。【質問1】いくつかのサイトで登記について調べましたが、測量が必要であるという情報は見つけられませんでした。先方の諦めさせる為の手段でしょうか。【質問2】また、その場合近隣の所有者と話をつけるのは私でなければならないのでしょうか。調停員の方は、測量で杭を打つ為の許可であり、当たり前のことと言ってましたが、どこにもそのような話は見つけられませんでした。

回答

質問1分筆をするということでないかと推測しますが、分筆ならば測量が必要となるのが一般的です。質問2境界未確定なのではと推測しますが、分筆の際、未確定の境界について、境界を確認する必要が生じることは多いと思います。

立ち退き料

賃貸店舗の立退きの補償について

【相談の背景】はじめて相談をさせていただきます。宜しくお願いいたします。県の道路工事の影響で賃貸の店舗を立ち退くこととなりました。1回目の建物などの査定業者さんの挨拶が数分あっただけですが来月より建物の内覧や話し合いがスタートすると思います。駐車場を除き店舗の坪数が100坪で毎月の家賃が20万、賃貸年数は６年と9か月ほどです。外壁の塗り替えや床の張替えに内壁の塗り替え、トイレの改装や換気扇・空調の新設置・セキュリティー工事やLED変更含む電気工事などいろいろと手を加え借入金返済やリース返済・設備の固定資産税の支払いなどまだまだ継続中です。開業から10年をなんとか耐えれば利益が出ると思い頑張ってまいりましたが今回の立退きの話があり、年齢も50歳となり再就職も厳しく新たに店舗を借りるとしても改装した今の物件と同じような状態の物件はなく、また、新たに借入をして改装する余裕など全くない状況です。立ち退き料や補償がどのようになるのか見当もつきません。考えるだけで心が疲弊し不安でこちらのサイトで何かヒントを頂ければと登録させていただきました。【質問1】県の方の提示金額によっては弁護士の先生に相談・依頼をさせていただこうと考えておりますがどれぐらいの金額が妥当なのか目安になるものがあればとご相談させていただきました。どうぞ宜しくお願いいたします。

回答

>どれぐらいの金額が妥当なのか県の提示額のことですかね。移転先で新しくスタートできるかがひとつの目標額となると思います。最近は、建築資材が高騰していますので、6年9月前と変化していることに注意してください。県から提示があってから、慎重に検討をはじめてはいかがでしょうか。

不動産・建築

不動産の営業電話トラブル

【相談の背景】仕事中に、不動産に興味ありますかとの営業電話が会社用携帯に連絡があり、興味ありませんと返答するが少しでもいいので話しを聞いて欲しいと言われ、断りきれずに話し、その際に年齢と勤続年数を言い、早く切りたかったので、また掛けても良いかの質問に良いですよと言ってしまった模様。しかし、私は、その場しのぎなので覚えていません。また、１週間後に同じ人から連絡があり、再度、興味がないと言うが、なぜ前回に興味があるようなことを言ったのか、また、連絡しても言いと言ったのかと言われ、私は、言っていないというと、録音をしてると困ることを言われ、１週間あなたのために色々と考えて時間も使ったのになぜ、あなたから申し訳ないという謝罪がないのかと問い詰められたました。私と相手の電話がヒートアップしてるのをみかねて相手方の上司の方と代わり経緯を報告したが、伝わらず、会う約束をしてしまいました。※上司との電話中も何度も興味がない物理的に貯蓄がない、会っても断るだけと言うが強引に押切られてしまいました。まだ、会ってはいませんが、私が現状借金(債務整理)をしているということでローン組んだりすることは、出来ないということを言ってしまい、今後、連絡などを無視して会社に連絡などが行かないか心配です。どうしたら良いでしょうか。電話の中では、一度も私の所属する会社は、行っていませんが住んでる地域言ったかもしれません。【質問1】今後の連絡を無視しても良いのでしょうか。日常の生活に支障きたすようなことをしてきたらどうしたら良いでしょうか。【質問2】もし、会ったとして、無理矢理書類などを書かされた場合どのような対処をしたら良いでしょうか。

回答

【質問1】宅地建物取引業法及び同施行規則では、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続することや、迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること、深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させることを禁じています(法47条の2、施行規則16条の11)。まず、宅地建物取引業の監督官庁である都道府県の所管課に相談してみてはいかがですか。監督官庁には、宅地建物取引業者に対する処分権限があります。さらに、宅地建物取引業協会のような業界団体が相談に応じてくれることもあります。一人で悩まずに、こうした公的機関を頼ってみてください。【質問2】ともかく、それがどのような書面であっても、その場で安易に書面への署名や押印をしないことです。今問題となっている物件は、あなたにとって必要ないものと思われますから、必要がない以上、断固として断りましょう。上記の相談の際に、どのように対応したらよいか聞いておくのもよいでしょう。なお、宅地建物業法37条の2では、事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回を定めていますが(短い期間制限がありますので、注意してください)、このような規定に助けられる前に、相手に言われるがままに行動しないことが一番大事です。

離婚・男女問題

財産分与親の土地に建てた家の評価

【相談の背景】離婚後の財産分与審判中です。相手方の親の土地に隣接する土地を婚姻後に購入し(相手方名義)、家を建てました。建物は相手方と相手方の親と私の名義です。親はお金は出していません。親に土地代は払っていません。使用貸借です。離婚後も相手方と相手方の親が住みます。相手方は、土地と建物の名義が異なることを理由に低廉な額の不動産業者査定書を出してきています。【質問1】実の親子関係で今後も引き続き敷地利用権があり、建物の存立自体が危ぶまれる事態に陥ることがないと思いますが、裁判所はどのように判断することが多いですか。

回答

>相手方は、土地と建物の名義が異なることを理由に低廉な額の不動産業者査定書を出してきています。土地と建物の名義が異なる場合に、借地権付建物の価格と底地との価格の合計は、建物及びその敷地の価格とはイコールにならず、前者の価格の方が安くなることがあります。式にすると、(借地権付建物の価格＋底地の価格)＜建物及びその敷地の価格となります。これは、前者についてそれぞれ他者の権利が付着しているために、最有効使用が制限され、市場性や担保価値が減退しているためです。借地権付建物の所有者が底地を取得する場合(及びその逆の場合も)、建物及びその敷地が同一所有者に完全に帰属することによって、最有効使用の可能性や市場価値・担保価値の回復等による経済的価値の増加分があることが通常です。式にすると建物及びその敷地の価格－(借地権付建物の価格＋底地の価格)=増分価値本件では、建物の占有権原が使用貸借という点がありますが、不動産業者の査定書では、上述のような経済価値の増加分を考慮していない可能性も考えられます(詳細を見ていないため、確かなことは申し上げられませんが)。>実の親子関係で今後も引き続き敷地利用権があり、建物の存立自体が危ぶまれる事態に陥ることがないと思いますが、裁判所はどのように判断することが多いですか。あなたが相手方査定書の査定価格を認めてしまうと、その価格によって判断されてしまうことも考えられます。

敷金・退去費用

賃貸戸建ての退去について

【相談の背景】現在築23年の戸建ての借家に住んでいます。住み始めて4年になります。先日、管理会社の方からオーナーが建物の老朽化により取り壊す事になった為退去してくださいとの連絡を受けました。私としてはまだ子供も小さく、せっかく住み心地のいい物件でしたのでできれば退去したくありません。また、契約書に引越し費用等は負担しませんとの明記がありました。【質問1】この場合私達は退去するほか選択肢はないのでしょうか？老朽化といっても現状なんら問題なく個人的に築23年の物件というのはまだまだ住めると考えています。

回答

賃貸人が建物の賃貸借契約を解除して賃借人に立退きを求める場合には、借地借家法２８条に基づき正当理由が必要です。倒壊する危険があるなど老朽化の程度が著しい場合には正当理由が認められる場合もありますが、ご相談の借家のように、そこまで老朽化が進んでいない場合には、賃借人の建物の使用の必要性や立退料などを考慮して、正当理由があるかを判断することになります。同法２８条は強行規定と言って、この規定に反する特約があったとしても、建物の賃借人に不利なものは、無効となります(同法３０条)。したがって、オーナーに言われるがままに、退去する必要はありません。話し合いが難しいようであれば、お近くの弁護士に相談されるとよいでしょう。

不動産・建築

収用される借地の補償金分割と契約書の影響について

【相談の背景】都市計画で近いうちに市に収用される予定の借地(空き家あり)を所有しています。地主とは２年ごとに土地賃貸借契約書を取り交わしていますが、昭和５２年以来ずっと同じ契約書式だったものが、気づかないうちに２年前の契約から(市販の日本法令契約２改良型に)変更されていました。特に気になる点として新たに(当然終了)という条文が加えられ、「……土地の全部が公共事業のため収用され」た場合には「当然終了」されるという文言が入り、(契約解除)という条文には、……公共事業のため買い上げ、収容または使用され……契約の目的を達成できないときは契約解除となる…とあります。私は、土地収用の際には、借地権が消滅することに対する補償が公共期間(市)からなされるので、この新契約書のように地主との契約が(当然終了・解除)になるとしても補償自体には何ら影響がないと思っていましたが、ある法律に詳しい方に相談したところ「もし地主が補償金となる土地売却代金の取り分につきゴネたり、極端な場合分ける気がなかったりしてもめ、市が強制収用をかけたりした場合、この条文がついていると借地人は抵抗手段がなくなる……」と言われました。私としては、そんなあからさまに借地人に不利になるような契約書を市販するものだろうか？…と、困惑しています。【質問1】この契約書でも借地人が上記のような不利益を受けることなく、土地収用の補償を受けられるのでしょうか？【質問2】相続の際に調べた所、この土地の所有権と借地権の権利(持ち分)の割合は5分5分でした。地主がそれ以上の額を求めてきた場合、譲る必要はあるでしょか？またもし譲るとしたら、具体的にどの程度が妥当ですか？

回答

【質問1】土地収用法では、土地の収用につき、補償すべき者として、次のように規定しています。（損失を補償すべき者）第68条　土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が受ける損失は、起業者が補償しなければならない。この「関係人」には、借地権者も含まれます(同法8条3項)から、一般論として、借地権者は「損失を補償すべき者」に該当します。土地の全てが収用されれば、土地の賃貸借が不可能となり、賃貸借契約が終了するのは当然のことですから、その契約書は、そのような当然のことを記載しているだけとも解釈できます。詳しくは、土地収用に詳しい弁護士に相談されるとよいでしょう。【質問2】最初から、あなたが譲る必要はないでしょう。5分5分は路線価図に基づくものではないかと推察しますが、土地所有者と借地人との個別的な関係性などが借地権割合には作用しますので、一概には、その割合で収用委員会に認定されるとは限りません。一応の目安と考えるといいと思います。

地目・用途地域

調整区域の農地転用、農振除外について

【相談の背景】市街化調整区域　農業振興地域の田んぼを所有しています。(現在は水稲栽培をしています。)しかし、その田んぼの立地は、鉄道駅から300m以内で、農地の端にあり、ほぼ既存集落に隣接する場所にあります。親から相続後30年以上経過しており、行政の行う圃場整備等もありません。他にも調整区域内に田んぼがあり、他は田んぼの真ん中にあるので、これからも農業を続けていこうと考えています。農業を続けて行く上で、収入的に安定しなければ単身赴任も視野にあるので、農業の継続が困難になってくると思います。【質問1】この場合、第３種農地の条件を満たしていると思うのですが、調整区域の指定が優先するのか、第３種の条件を満たす事で調整区域から外して貰う事が可能であるか御教示いただきたいです。【質問2】また、農振除外、農地転用をしてアパート又は医療施設を併設した低層マンションにする事は可能でしょうか？

回答

市街化調整区域を外すのは、都市計画を変更しなければならないため、極めて厳しいです。むしろ、都市計画法３４条の市街化調整区域内に係る開発許可を得るという方法になると思います。農転と市街化調整区域内の開発許可はセットで審査されることが多いです。農転が駄目なら開発許可は下りず、開発許可の見込みがなければ農転は認められないという関係になることが想定されます。ただし、資材置き場や駐車場のように開発許可が不要のケースもありますので、一概には言えません。なお、農用地区域の場合、農転は極めて厳しいです。いずれにしても、農転については、市町村又は都道府県の農地担当課へ、開発許可については、市町村又は都道府県の開発許可担当課へ、詳細をお問合せください。住宅の建設については、都市計画法３４条に列挙している条件に該当するかどうかで市街化調整区域内に係る開発許可を得る見込みがあります。条件は厳しいことが一般的で、ご希望の建物が建てられるかは直ちに判断できませんが、自治体によって取扱いが異なることもありますので、詳しくは、市町村又は都道府県の開発許可担当課へお問合せください。

相続財産

相続時における相続財産とならないものの処分費用の負担義務について

【相談の背景】相続時の神棚と仏壇の処分(魂抜き)の費用負担について教えてください。現在、妻子なしの兄が亡くなり、両親もいません。相続人は私(姉)と弟ですが、弟が法事の一切を取り仕切り、四十九日法要や百ヵ日法要などもやっています。亡くなった兄は跡取りだったので兄の暮らしていた私の実家に仏壇があったのですが、先祖のお位牌を弟が断りもなく持ち出していたようです。しかし、お仏壇も神棚もそのまま放置してあり、「どうせ家を壊すのだから壊しちまえ」と言っています。この場合、お仏壇や神棚の魂抜きなど、祖先祭祀をする者が負担するべきだと思うのですが、法的に弟にやらせる方法はないものでしょうか？または、私がやった場合、弟に請求可能でしょうか？相続財産とならないものでの問題にてお知恵をお借りいたしたく質問させていただきました。よろしくお願いいたします。【質問1】この場合、お仏壇や神棚の魂抜き等の費用を弟に負担させることは法的に可能でしょうか？【質問2】また、私が負担した場合、弟に請求は可能でしょうか？

回答

民法に、祭具について、次のような規定があります。（祭祀に関する権利の承継）第八百九十七条　系譜、祭具及び墳墓の所有権は、前条の規定にかかわらず、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。仮に、弟さんが「祖先の祭祀を主宰すべき者」であるとすると、弟さんが仏壇や神棚の所有権を相続したことになります。所有権者が、その所有物をどのように処分するかの権利を有し、その所有物に係る費用を負担するのが原則です。いずれにしても、あなたの祭具に対する思いを弟さんに伝え、祭具をどのように処分し、誰がその費用を負担するのか、よく話し合ってはいかがでしょうか。

不動産・建築

道路拡張に伴う用地収容について

【相談の背景】道路拡張に伴い自宅が用地収容の対象となっています。道路にかかる部分は土地の3分の1。家が建っている部分も対象となっています。補償金などの提示も受けていますが、残地に新たに家を建てるとなると、奥行きがかなり少なくなり、建蔽率の問題もあって思うように家が建てられず困っています。また、家を建てるにも一度更地にするなど費用がかさむ事が予想され、提示されている額では足りるかどうか微妙な所だと思っています。希望としては残地の方も買い取って欲しいのですが、相手は無用な土地の買取は出来ない。残地がどうなろうが知らんという対応。おまけにそんなにゴネるなら迷惑かけないように自宅の周りだけ道路を迂回させるという脅しのような事も言われています。そもそも道路拡張の話は20年以上も前に出た話ですが、その際は連絡が途絶えました。その頃であれば周囲に家も無く、近隣に引っ越す事も出来ましたが、現在周りに家が建ち並び、同じような条件の土地はありません。【質問1】残地を買い取ってもらう方法は無いのか？【質問2】補償金額を上げさせる方法があるか？【質問3】今回の場合、先方に落ち度は無いのか？

回答

【質問1】残地を買い取ってもらう方法は無いのか？土地収用法７６条１項には、残地収用の請求権が定められています。もっとも、同項の「残地を従来利用していた目的に供することが著しく困難となる」の要件に該当するかが問題となります。任意での土地取得交渉では、「公共用地の取得に伴う損失補償基準」(昭和37年10月12日用地対策連絡会決定)等に基づき行っていることが多く、補償基準では、残地の取得につき５４条の２にさらに詳細な要件を定めています。【質問2】補償金額を上げさせる方法があるか？残地補償はされていますか？土地収用法７４条１項には、残地補償が定められ、「同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用・・・することに因つて、残地の価格が減じ、その他残地に関して損失が生ずるときは、その損失を補償しなければならない」とされていて、残地の価格減について補償をすることになっています。補償基準では、残地補償につき５３条に定めがあります。【質問3】今回の場合、先方に落ち度は無いのか？ご質問からは、直ちに先方の落ち度があるかないかを判断することはできません。道路事業では、用地取得など予算と時間がかかるため、なかなか進まないというのが実情と思います。いずれにしても、土地収用関係や行政事件に詳しい弁護士に相談されるとよいと思います。