ふくもと えつろう
福本 悦朗 弁護士
福本法律事務所
所在地：東京都 千代田区神田小川町3-11 イー・フロントビル7階
相談者から高評価の新着法律相談一覧
共有持分
底地権の共有持分（２分の１相当）の公売による買受人との底地料の扱い
状況底地１２０平米の内２分の１所有。残りはもともと前妻所有で離婚後すぐに公売にて落札され第三者が所有することになった。借地料として月７万円の収益があり。落札された買受人へこの７万円の半分を支払わなければならないのでしょうか？
回答
ベストアンサー
共有物分割請求は理論上は可能です。買取請求や一括競売請求というのは、おそらく共有物分割請求の内容として、相手に持分を買い取らせる内容の代償分割を求める場合、一括競売というのは競売を命じる判決を出してもらう場合で出てきます。底地権については相談は受けたことがありますが、実際に取り扱った経験はありません。なお、東京競売不動産評価事務研究会編集の「競売不動産評価マニュアル」では、「主として地代徴収権を基礎とした底地のみの売買では、買受人がなかなか現れないのが通常」と記載されています。なので単純に更地の３割という評価ではなく、評価が低くくなります。
財産開示
任意後見契約締結の際の財産開示の要否
将来のための任意後見契約書を作成、締結する場合。財産目録作成のために現時点の財産を全て開示しないといけないのでしょうか。一部だけでもいいでしょうか。任意後見人になってもらう人に自分の全財産を知られることは望まず、一部だけ開示したい場合は、そもそも任意後見契約を締結できないでしょうか。
回答
ベストアンサー
任意後見制度は、被後見状態になったときに財産管理を委ねたい人を誰にするかを本人の意思で決めておくというものですので、財産の一部のみの管理を委ねるとういことは理論上は可能です。ただし、このようにした場合、目録に記載せず、任意後見人の財産管理権が及ばない財産について管理処分の必要が出てきた時に、任意後見人では対処できないことになり、任意後見人ではなく、法定後見人が裁判所から選任されて財産管理を行うことになります。
仮差押え・仮処分
不動産の購入契約締結・手付金を支払い後に物件が仮差押えされた場合の対応
不動産の購入契約締結・手付金を支払い後、物件が仮差押えされました。＜状況＞決済日を迎える1週間前にこの事実を知らされ、売主仲介業者が債権者に取下げ交渉を行ったがこれに応じる気配はなく、売主の弁護士は破産する方向で動き出した。破産の申し立ては、ちょうど契約期日頃になるとのことで、売主の弁護士から期日を猶予する覚書提出を求められている状況。当方仲介業者からは破産管財人に託すのが最善なため、それまでは動かない方が良いといわれているが、ただ待つことに不安が残る。＜想定されるパターンと優先順位＞1. 購入2. 解約で手付けと違約金を受け取る3. 解約で手付けが戻る4. 購入も出来ず、手付けすら戻ってこないですが、4は絶対に避けたいところです。自分なりの解釈では、管財人が契約を履行すれば1.はかなうはず。解除を選択した場合は2.または3.となり、手付金は財団債権として戻るが、違約金は破産債権になるから戻る可能性は低い。一方、管財化される前に解約した場合は、手付金・違約金共に破産債権となり、回収の可能性が低い。これらの解釈は正しいでしょうか。契約期日の延長を求められていますが、これを行わずに管財化されることで被る不利益はどのようなことが想定されるのでしょうか。できる限りのリスクを減らし、最善と考えられる対応をご教示頂けますと幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
回答
ベストアンサー
管財人に履行を選択してもらうのが一番いいと思います。管財人が履行を選択するか否かの判断基準ですが、一言で言ってしまえば、管財人が契約を解除して新たに買い手を探した場合に、今回の売買契約の金額以上での買い主を見つける見込みがあるか否か（いろいろな経費や手間も考慮した上で）という点にあります。相場より著しく安い値段でない限りは解除を選択するとは考えられず、履行選択をするものと思われます。ちなみに解除を選択した場合に手付金が財団債権として戻ってくると画かれていますが、財団債権というのは優先的に支払われるものではありますが、１００％戻ってくることまで保証するものではありません。ですので財団債権として取り扱われても一部しか戻ってこないケースや全く戻ってこないケースもあります。あとは売り主側にできるだけ早く破産申立をするように促して、破産管財人から履行選択をしてもらうようにしてもらうのがよろしいかと思います。
共有持分
敷地延長部分が共有名義で、再建築は可能か？
古屋付の土地購入を検討しているのですが、対象地が問題なく再建築可能か教えてください。一番南に検討している土地、北側の隣地、さらに北側の隣地の３人で共有名義の敷地延長部分の土地があり、幅員は２．６ｍです。この共有名義敷地延長の土地が位置指定道路に接しています。全ての土地がこの共有名義の土地にしか接していません。（周りは他人地になります。）また、購入を検討している土地には昭和６２年築の建物があり、北側隣地には昭和４６年築の建物があります。さらに北側の土地は更地になっています。不動産屋からは、『隣地２人の承諾をもらってからでないと建物の再建築はできないので、再建築できない可能性が高い。』と言われましたが、市役所で相談すると、『問題なく再建築でき、隣地の承諾も必要ない』と言われました。どちらが正しいのでしょうか？宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
敷地延長部分が共有になっていて、他の共有者の建物が建てられている場合に、路地上敷地の幅員が４メートル以上ないともう１つの建物が建てられないとする考え（一建物一敷地の原則）があり、これに従って接道義務違反にあたるとした事例があります。またこれとは敷地延長部分を二重使用してもよいとして、共有していることで建物が２個以上建っていたとしても敷地延長部分の幅員が２メートル以上あれば接道義務違反でないとした事例もあります。最高裁判例は出ておらず、見解が分かれているところであります。不動産屋は接道義務違反と判断されるおそれがあるということで述べているものと思われ、逆に役所の担当者は接道義務違反でないと考えて回答しているものと思われます。
不動産・建築
他人名義の土地に建っている家屋に住み続けることってできる？
少し複雑なのですが、25年程前に父が家を建てたのですが土地の名義は父ではなく叔父になっています。土地や家屋の権利や税について聞いても父はよくわかってない節がありましたので、自分で土地権利台帳を確認したところ権利はまだ叔父にありました。土地・家屋の固定資産税は少なくとも父は払ってないと思います。叔父が土地の名義変更もしくは売ってくれるなら話は早いのですが、今は親族間の仲が悪くなってしまい期待できない状況です。父は、『同族経営時代に買った土地だから自分の土地だ』と訳のわからない理由で大丈夫としか言いません。逆に叔父は父の名義の土地を勝手に叔父名義に変えていると父は言っていますが本当かどうかわかりません。その他諸々の状況はありますが、父も歳を重ねいつ迎えがくるともわかりません。そこで以下の質問です。①土地を父の名義に変えることは可能か？②父が亡くなった後も自分は今の家に住めるのか？③叔父に立退きを迫られた場所は従うしかないなか？④土地の固定資産税は父か叔父どちらが払うべきなのか？⑤家屋の固定資産税は父が払うのか？⑥もし固定資産税を払ってなかった場合は追徴課税などはあるのか？よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
① 土地の登記名義人が叔父になっているので叔父が移転登記に応じる意思があるか否か次第です。叔父に移転登記に応じる意思がない場合は、この土地の所有者は父だとして叔父に移転登記を求める訴訟を起こすことが考えられますが、裁判所が土地の所有者を父と認めるというと有力な証拠がないかぎりかなり難しいと思います。② 土地所有者が建物収去を求めてこない限りは住めます。建物収去を求めてきた場合にはこれに対抗できる権利があるか否かということになります。③ 土地所有権が父にあれば叔父の要求を拒めます。土地所有権が叔父にあったとして、使用貸借権が認められれば収去を拒めます。契約書がないとしても親族間で無償で土地の使用を続けていたという事実関係があれば裁判所は使用貸借契約が成立していたと解釈するのが通常です。あとはこれが終了したか否かの問題になります。④ 土地所有者に土地の固定資産税の支払義務があります⑤ 建物所有者に建物の固定資産税の支払義務があります⑥ 追徴課税の可能性がありますが、固定資産税は申告によるものではないのであったとしても延滞税くらいです。固定資産税の滞納があれば通常は不動産差押をしてくるはずなので、差押がなければ滞納がないのかもしれません。
使用貸借
地上権（あるいは使用貸借）が存在するか？
父が4分の1の権利を持つ土地の上に、祖父から相続した建物に増築を行い、20年以上住んでいます。土地の4分の3の所有者（父の妹）から共有物分割の裁判をおこされています。父と母は、可能な限り今の建物に住んでいたいのですが、地上権（あるいは、使用貸借）の主張を行いたいと思っていますが、ご意見をお願いします。
回答
ベストアンサー
仮に土地建物全体を共同売却して代金で精算するという方法をとった場合ですが、杓子定規に解釈すれば土地に価値があっても建物に価値がないとされることが殆どであり、建物分についてはゼロと評価されてしまうようにも見えます。しかし現に建物が建っていて居住しているという場合、建物所有者に賃借権がないとしても場所的利益があるものと解釈されて建付地価格の１割から２割程度に評価してもらえます。これは使用借権に基づく建物が競売された場合の競売不動産の評価基準となっています。ですので共同売却によって得た金員のうち１割から２割については建物所有者に帰属するものとして分配すべきと父の妹に主張することは可能です。
自己破産
免責審尋に行ってきました。
免責審尋期日へ行ってきました。個人の債権者の方がいらして、何としても免責には納得出来ないと裁判官へ向けて訴えておられました。私は、ただ聞くしかなく、今後は家計簿をつけて倹約に努め、コツコツ生きてゆきたいと伝えることしか出来ませんでした。不許可事由は取り立ててありませんが、債権者の了承を得られないことが最大の問題です。担当弁護士先生も、困ったねぇと頭をかいていました。免責決定はおりるでしょうけど、その後の異議申し立てがありそうですねと。そうなったときに、改めて考えましょう。と言われましたが、私は、どうなってしまうのか？不安でたまりません。可能性の話でかまいません。教えてください
回答
ベストアンサー
債権者が免責に不服があれば即時抗告はできますが、高等裁判所で免責不許可事由がないと判断すれば抗告は棄却されます。これに対してさらに最高裁に特別抗告、許可抗告は可能ですがいずれもかなり限られた要件で認められるにすぎず、これらが棄却ないし却下されて不服申立手段がなくなった段階で免責決定は確定します。ですので債権者がいくら異議を述べていても不服申立手段がなくなった段階で確定するので、心配はいりません。確定までに時間がかかるだけと理解していただければ結構です。
不動産登記
未登記物件が存在する競売物件を落札しました。今後の流れについてお教え下さい。
まず、今回私が落札した物件について記させていただきます。債務者（以後Aさん）所有の土地の上に建物が４棟（すべてAさん所有）あり、そのうち３棟は未登記物件です。競売対象物件は土地と登記建物１棟で、残りの未登記建物３棟は売却対象外建物です。今回の落札で私が取得できるのは土地と登記建物１棟だけで、未登記建物３棟は取得できるわけではないですよねぇ？この場合、未登記建物３棟に対して建物収去土地明渡請求が出来ると思うんですが、その３棟は現在収益物件（Aさんのお孫さんが経営している）なので取り壊しなどしたくないのが本音です。残りの登記建物１棟も収益物件（これは他人が経営）なので、４棟とも収益物件でまわせばある程度利回りも確保できるからです。この状況下で、これから順次していかなければならない手続きなどをお教え願いたいのです。登記建物１棟の賃貸借契約はそのまま引き継げばいいのですが、残りの３棟に関してはどういう契約をしなければならないのでしょうか？定期借地権を設定するのがいいのか、そもそもそんなことが出来るのか、まず処分禁止の仮処分を申請しないといけないのか、など、私は法律に疎いので大変不安です。そんな物件に手を出した私が悪いのですが.....大変お手数ではございますが、これからの手続きなども含めてご教授のほど宜しくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
居住用建物でないのであれば事業用定期借地権を設定するという方法はありますね。建物を買い取った場合に、建物の保存登記をされてしまったらですが、保存登記のままでしたらその相手に移転登記を請求できます。売買で所有権が移転しているので。第三者に売却されたら第三者が建物所有権を取得することには理論上はなりますが、第三者には土地を利用する権利がないので建物収去土地明渡請求請求は可能になります。逆に言えばそのような状態になる建物を買い取る人がいるとは考えにくいのですが。
共有持分
ご近所に対する共有地の分筆請求について
義父が施設に入所したため（義母はすでに他界）、義父が一人で住んでた住居を売却することになりました。住宅は、市道から奥に入ってくる形で一番奥にあります。道はそこでドンつまりです。もともとは、私道入り口からの7件で共有している土地ですが（奥行き45メートルほど）、入り口から40メートルまでが位置指定道路となっています。したがって残りの部分は共有地となっています。ただし、今回の売却の件がでるまで、近所含めて当方も入り口から奥までがすべて道路と思っており、40メートルまでが位置指定道路とは知りませんでした。昔より、この一番奥の部分に車を駐車していたようなのですが、ご近所様から道路を駐車場のように使っているのはいほうなのだから今回の売却に際しクリアにすべきといわれました。しかし、今回の売却の購入者の方はできればそこに車を置きたいとご希望で、なんとか手は無いかと苦慮しております。調べましたらその部分は共有地のままだったので、道路ではないということを近所にはお伝えし、分筆ということをお願いしてみましたが、なかなか聞き入れてもらえません。そこで先生方に質問がございます。１．相手方に分筆を請求することはできるのでしょうか。２．20年以上、そこを駐車スペースとして使っていたようなのですが、時効による取得というようなことはあるのでしょうか？以上、お知恵をお貸しいただければ幸甚です。よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
１共有物分割請求の中の現物分割という方法で共有地を分筆することは理論上は可能です。ただし、この共有地となっている部分が他の共有者が所有している土地に面していない場合、分筆されても迷惑ということで代償金を支払って取得するというのが現実的かもしれません。共有物分割訴訟の判決で他の共有者に代償金を支払って持分取得を命じる判決を出してもらうことも可能です。２ 取得時効の可能性はあります。ただ駐車スペースとして使っていたというのが、自己の所有地と思って駐車したのではなく、道路だと思って駐車していたと取得時効を争う側が主張し立証に成功すれば、所有の意思で占有したのではないことになり取得時効が成立しないことになります。
住宅ローン
住宅ローン支払いの件で、裁判所から出頭要請がきました、自分で対応する場合の心構え等をお願い致します。
よろしくお願い致します。住宅ローンを払えず、競売となり、管理会社から裁判申請？があり、簡易裁判所から出頭要請がきました。身体障害者で無職のため、数年後年金もらうまでは、月々の返済は3,000円位しか出来ない旨の回答書を提出しましたが、裁判所出頭要請がありました。弁護士先生等の代理人を依頼できるお金もなく、自分一人で出頭するつもりですが、不安ですので、どういった流れになるのか教えて頂ければ幸いです。相手が一方的に月額○万円支払えと言っても、今は無理ですので、強制されるのであれば、自己破産しなければなりませんが、自分としてはお借りしたものは少しでも返さなければと思っています。（今は、自己破産する資金もありません）今の生活は、年上の家内の少ない年金でやっと生活しています。債務額は1,500万円位です。 裁判費用等の支払いも発生するのですか？また、どういった心構えで裁判出頭すればいいのか、今後の考えられる流れと合わせて、アドバイス宜しくお願い致します。
回答
ベストアンサー
①５年を超える長期分割に住宅ローン債権者が応じることは殆どなく、裁判所もそのような和解を推奨することもありませんので、相談者様の要望が通る可能性は殆どないと思います。②連帯保証人の法定相続人に法定相続分の割合で支払請求がいくことになります。第１順位は子供ですので、相談者様と母を同じくする兄弟に相続分の割合で請求がいくことになります。もっとも相続放棄の手続をとることによって債務を免れることができます。「姉」というのが相談者様の姉であれば法定相続人ですので原則として請求がいくことになります。母の姉ということであれば直ちに請求を受けることはありません。ただし第１順位の法定相続人が全員相続放棄をし、第２順位の法定相続人（被相続人の両親祖父母）が全員死亡しているか、相続放棄の手続をとっている場合は第３順位の法定相続人である兄弟姉妹に請求がいくことになります。③連帯保証人でないお子様には請求はいきません。
相続 借金
遺産相続後に発覚した連帯保証相続について
3年前に亡くなった祖母(母方)が連帯保証人になっている多額の債務があるらしいといことを最近知りました。まだ借りている本人が生きているので今すぐ問題になりませんが、今のうちできる対策はありますか?・祖母の兄弟はすべてなくなっている。・祖父も亡くなっている。・母は二人兄弟で二人とも現金の遺産を相続してしまった。・借金の内容はまだ知らないこのまま借りた本人が死ぬと母に債務が来ると思いますが、その場合、夫婦である父に支払義務はありますか?また、上記のようなことが起こるなら事前に離婚すると父が言ってますが、離婚後、父および息子である私に支払い義務は生じますか?
回答
ベストアンサー
法定相続人である母の夫であるというだけでは夫に支払義務はありません。母が死亡した時点で夫が婚姻中であれば配偶者として２分の１の範囲内で債務を相続することになります。相続放棄の手続をとれば債務を免れますが。母と父が離婚しても相談者様と母との親子関係を解消することはできないので、母死亡時に祖母からの保証債務が残っていれば債務相続することになります。相続放棄手続をとれば免れることはできます。
不動産契約
不動産の売買のための 成年後見人と補佐
外傷による高次脳機能障害と、身体に麻痺が残り寝たきりの父の後見人についてお聞きします。元気だった頃に不動産（父名義)の売却を依頼しておりましたが、田舎の不動産でなかなか売れず2～3年程経過しています。最近、購入してもよいという方が現れましたが、父は署名はできません。問いかけにたしては答える時も、答えない時もあります。意思というより、オウム返しのような返事をします。不動産業者から意思確認できないなら後見人を立ててと言われました。補佐なら後見人より簡単ということを聞きましたが私の判断では父は後見人のレベルの状態です。普段の生活では後見人などをつける必要は感じていませんが、田舎の土地を売却するには必要です。①後見人レベルの状態だが、補佐で申請することは可能でしょうか。②後見人より補佐の方が掛かる費用、年間の費用などは安いのでしょうか。③後見はやめることはできないと聞きましたが、例えば土地が売れたら補佐をやめる、 ことはできますか。④補佐も裁判所が選任して、家族がやりたいといっても叶わないのでしょうか。よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
①保佐申立も可能ですが、裁判所は基本的に診断書で判断するので、診断書に後見相当と記載されているのに保佐申立をしたら、意思能力を慎重に判断する必要があるとして通常は行われない鑑定が実施される可能性が高くなります。鑑定によって余計な費用がかかるという問題もあるので、医師が後見相当の診断書を作成したら後見申立をすべきです。②後見と保佐では、費用は同じかむしろ保佐の方が高くなる可能性があります。保佐申立の方が鑑定実施の可能性が高いのが理由です。③保佐でも意思能力が回復しない限りはやめることはできません④保佐でも後見でも誰を選任するかは裁判所の裁量ですので、家族がなりたいと胃っても希望が通る保証はありません。
自己破産
破産手続中（管財事件）に退職金を受領した場合
破産手続中（管財事件）に退職金300万円を受領した場合、どうなりますか。会社を長期休職中で、転職を考えています。転職が決まれば、破産開始決定から財産報告集会までの間に退職金が振り込まれそうです。管財人には、転職活動のことは話していません。財産目録には8分の1の額375,000円を評価額としていましたが、その金額を納めることになりますか。それとも全額でしょうか。
回答
ベストアンサー
法律上は退職金の４分の３が差押禁止財産となっているので、差押可能な４分の１が破産財団に組み入れられるべきことになります。８分の１というのは退職予定のない人について退職金見込額の８分の１を財団に組み入れるという基準を定めた場合の話です（実際に将来退職金が支給されるか不透明なので本来の差押可能財産の２分の１という基準を立てている）。ですので相談者様の場合は４分の１の７５万円を財団に納めることになります。
自己破産
自己破産手続き中の携帯代支払いについて
現在弁護士に依頼して自己破産の手続き中です。携帯の本体代を分割で支払ってきましたが、手続きに入ったので支払いはしてはいけないのでしょうか？よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
厳密に言えば破産債権に該当し支払ってはいけないことになりそうですが、実際は携帯電話は日常生活に必要な経費と認められて支払っても問題がないと解釈される事が殆どだと思います。ただし２台以上携帯電話を持っている場合は２台目以上の部分は日常生活に必要不可欠とは認めてもらうのは困難であり原則どおり破産債権として扱い支払ってはいけないということになると思います。
詐欺
当選詐欺でしょうか？
今年の５月下旬にある販売サイトで「当選おめでとうございます」とメールが来ました。過去に２回ほど、このサイトで商品を購入したことがあり、比較的評判は良く、質問すればすぐに返信があり商品も問題なく届きましたので、ある程度信頼して当選を承諾しました。・・・が、それからは、手数料、人件費、印紙、公正証書発行等々の名目で５月～８月までの３ヶ月間、１２回の商品購入（合計金額約４７万円）をしてしまいました。最終は８月の下旬で、そのあとは「これ以上購入はできません」との内容をメールで伝えたところ、それ以降は連絡はなくなりました。９月下旬にサイトのホームページを見たところ、また同じようなキャンペーンがあっているようです。私の場合は、商品を自分の意思で購入した訳ですが、この場合はサイト側の詐欺罪に当たるのでしょうか。また相談はどこにすればよいのでしょうか。
回答
ベストアンサー
刑法上の詐欺罪に該当するかは立証が難しいという問題はありますが、少なくとも詐欺的商法により支払いをさせられたとして民事で損害賠償の対象になる可能性は高いと思います。消費生活センターに相談され、そこで解決がつかなかった場合はその地域で消費者問題に詳しい弁護士を紹介してもらうのがいいと思います。
認知・親子関係
成年後見人制度:横領している長男を欠格にするには
お世話になります。祖母が認知症で財産の自己管理が困難な状態にあり、また祖母の実の息子が祖母の財産を自分のお小遣いのために横領しているため、成年後見人制度の活用を検討しています。横領している祖母の実の息子を成年後見人にはしたくないのですが、成年後見人の候補者にはあがるかと思います。【質問】横領している祖母の実の息子が成年後見人に選出されないようにするには、どのような措置が取れるでしょうか。家族聴取の際に、横領の事実を家裁に口頭で訴える(伝える)だけで充分なのでしょうか。なお、実の息子は以前脳腫瘍の手術を受けており、軽度のてんかん発作を発症しています。2-3年前のことであっても、こういった事実や医師の診断書は、実の息子に財産管理能力が無いと訴えるのに効力があるでしょうか。何卒よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
実の息子が横領していることを理由に成年後見申立をされるのであれば、実の息子が成年後見人に選任されることはないはずです。横領が真実であるか否かにかかわらず、実の息子の財産管理能力に疑義が出されている以上、疑義が出されている人を成年後見人に選任することはないと思います。成年後見人候補者として自分又は自分の意見に賛同してくれる親族をあげるという方法がありますが、その場合でも裁判所は親族照会を行うのが通例であり、その中で親族間に紛争があることが明らかになると弁護士、司法書士などの第三者の専門家を成年後見人に選任することが多いと思います。
共有物分割
共有物分割訴訟での自己競落について
A、B各々１/２の持分で共有している土地（抵当権の設定は無）があります。AはBの持分を買い取りたいが、Bは土地全体を売ってお金で分けたいと言います。① もし、訴訟となって、競売による代価分割となった場合、Aも入札できますか？Bは、Aに土地を渡したくないようです。② Bの希望が正当であると裁判で判断された場合、競売でAの入札が禁止されることがありますか？①がYes、②がNoの場合、Aが訴訟を起こせば、訴訟→競売→Aが自己競落 となって、AがBの土地を買い取るのと同じことになります。となると、共有物分割で全面的価格賠償が受け入れられずに困っている人は、訴訟を起こせば良いということになります。③訴訟になっても、Aが土地を入手することをBが阻止する方法はあるのでしょうか？
回答
ベストアンサー
①はＹＥＳで②はＮＯです。自己競落になるかどうかはやってみないと分かりません。最近では不動産競売でも市場価格に近い値段で落札されるケースが多く、場合によっては市場価格よりも高く落札されることもあります。ですので、訴訟を起こして自己競落できるかは余談を許さないとしかいいようがありません。③Ａの入札を阻止しようとすれば、ＢがＡより高い値段で落札するしかないことになります。
相続分
法定相続分はどのぐらいの割合になりますか。
被相続人…祖父。被相続人の長男（祖父が亡くなった後に他界）被相続人の長女（祖父が亡くなった後に他界）相続人…Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ。・祖父の遺産（土地のみ）を売却換金し、各相続人に分配しようと考えています。遺産分割協議の前に下記、ＡにＣ、Ｈ、Ｉが譲渡する考えを示しましたので、下記のようなものにしてあります。祖父母ともに没。・被相続人との関係Ａ…譲受人、老人ホームに入所（次女）Ｂ… （次男）Ｃ…譲渡人（養子）Ｄ… （亡長男の妻）Ｅ…（亡長男の子供3人）Ｆ… 〃Ｇ… 〃 、当方…ＧＨ…譲渡人（亡長女の子供2人 亡長女夫も他界）Ｉ…譲渡人（亡長女の子供2人 亡長女夫も他界）Ｑ1. 各相続人に対する法定相続分はどのぐらいでしょうか。譲渡人以外の相続人と譲受人、他の相続人で遺産分割をする事にしています。
回答
ベストアンサー
被相続人の子供が５人という前提で、ＡＢＣの法定相続分は５分の１ずつとなり、長男の法定相続人についてはさらに長男の法定相続分で分けるのでＤ１０分の１，ＥＦＧが３０分の１ずつ、長女の法定相続人についてはさらに長女の法定相続分で分けるのでＨＩが１０分の１ずつになります。相続分の譲渡を行えばＡの相続分は５分の３になります。
不動産・建築
土地管轄相違による却下の申し立ては可能？
夫婦関調停が、相手方（妻である私）の現住所と全く異なる、申立人の住所地管轄の裁判所に提出された場合、当該裁判所に対して、土地管轄相違による却下を申し立てることは可能ですか？
回答
ベストアンサー
管轄が違う場合は、移送の申立（管轄裁判所に手続を移すこと）はできますが、却下の申立をすることはできません。
強制執行
第三債務者が陳述書を提出しない
給与差押をしましたが、第三債務者は期限を過ぎても陳述書を提出しません。債務者と第三債務者が結託しているものと思われます。取立訴訟を弁護士に依頼する予定ですが、手続き中に陳述書が提出されたら、取り下げとなるのでしょうか？また、陳述書が疑わしい内容で提出された場合、そのまま取立訴訟で争えるのでしょうか？
回答
ベストアンサー
一般論で言えば陳述書の内容を崩すのは容易ではないと言えます。しかし個別具体的事情にもよりけりであり、裁判所が陳述書の内容を信用できないと判断すれば陳述書の記載内容と異なる差押債権があるものとして取立訴訟の請求を認めるものと思われます。
離婚原因
離婚後に生活保護を受けたい
お世話になります。この度相談させていただきたいのは、『離婚と親権問題』『離婚後に妻が生活保護を受けることが可能か』の２点となります、よろしくお願い致します。まず家族構成は以下のようになります。=======================================家族構成=======================================① 夫：67歳 （無職）年金受給② 妻：57歳 （無職）病歴多数③ 長男：34歳（無職）障害２級④ 次男：32歳（会社員）⑤ 長女：19歳（学生）※現在５人とも同居中。=======================================『離婚と親権問題』=======================================まず一点目の質問なのですが、現在夫と妻が離婚を考えているのですが、妻が長女のみの親権を得ることは可能でしょうか。・夫は年金で生活しています。・妻は体が弱く働けない状態（投薬等はありませんが、体そのものが弱い）で、若いころは働いていましたが、40代になったころから３ｈ程度の短時間パートでも体力がもたなくなり、定期的に寝込んでしまうほど体力が落ち込んでしまったため、それ以降も働いていません。・離婚を考えた理由は、長男と夫が家庭内で妻に強くあたるため、元々体が弱かった妻がより寝こむようになり、2012年・2015年と胃潰瘍等で頻繁に入院するようになってしまった。今現在も入院中です。※20年以上前から家庭内で話し合いを複数回設けていますが、夫・長男の気質上関係に変化は期待できないと判断。・妻が長女のみの親権を得たい理由は、長女に対しても風当たりが強く夫の家に残してしまうと、確実に良くない事が起こると想定しているため。=======================================『離婚後に生活保護を受けることが可能か』=======================================一点目関連となるのですが、離婚後に妻が生活保護を受ける事は可能でしょうか。・妻個人の貯金は０で、現在も入院中の為、入院費用の支払や離婚後の生活費を捻出できない。長文となり申し訳ありませんがよろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
そもそも親権は未成年の子供についての問題ですので、長男次男については親権の問題は生じません。ですので親権者を決めなければならないのは未成年の長女のみですので長女のみに親権を得ることは可能となります。生活保護を受けること自体は理論上は可能だと思います。
不倫慰謝料
不倫相手と別れてくれましたが 慰謝料請求できますか?
旦那の不倫が発覚しました。不倫を認め 彼女と別れてくれましたが まだ友達として仲間で遊んだりしています。疑ってないふりをしてますが 旦那と連絡が取れないと不安でまだ毎日が辛いです。別れる前の事について彼女に慰謝料請求をすることができるのでしょうか?慰謝料請求が成立したからといって傷が完全に消える事はないかもしれませんが せめて彼女に罰を与えたいんです。証拠は旦那が認めた事。キスの写真を持っている事。体の関係があったと思われるメール内容などです。
回答
ベストアンサー
請求そのものは可能だと思いますが、不貞行為によって婚姻が破綻したとは評価できないことから、慰謝料額は１００万円にいくかどうかということになるかと思います。
離婚・男女問題
離婚後の住宅ローン援助金返済について
離婚しまして、家(持ち家)には私が住み続け相手(元妻)は、家を出て再婚しています。問題点は、家購入の際、相手(元妻)の親の家を抵当に入れて住宅ローンを組みました。その後、抵当を外す事情があり、銀行に数百万円を支払う必要があり、相手の親が、援助してくれました。借用書などは、一切ありません。しかし、援助を受けてから10年過ぎ、離婚後、相手の親より、援助した数百万円を返すように要求され、期限は定めず返済約束誓約書を書かされました。銀行からの住宅ローンの返済もまだ多額にあり、相手の親には一部のみ返済しましたが、残り数百万円もの大金を支払う事ができません。催促されても、支払えないと言い続けています。このままだと、法的に強制的に差し押さえとかを受けることもあるのでしょうか？宜しくお願いします。
回答
ベストアンサー
返済約束誓約書だけでは差押を受けることはなく、支払いを命じる判決があってはじめて差押を受けるということを申し上げただけで、返済義務そのものについては回答していません、一般論でいえば返済約束誓約書を作成していると支払いを命じる判決が出される可能性は高いといえますが、その書面の内容や書面作成に至る経緯を見ないと判決の見込みは不明と言わざるを得ないです。差押の対象ですが、これも差押をかける人次第ではありますが、一般的には勤務先が知られているのであれば給料差押を先にする人が多いのではないかと思います。給料差押を嫌って任意に支払いを受けられる可能性がありますし、不動産差押は時間と費用がかかる（売却に成功すれば後で清算はされますが）という問題もありますので。
自己破産
債務分割後の自己破産は認められるのか？
現在、証券会社に数千万円の債務が有ります。一度に支払える額ではないので分割の相談をしようかと考えております。ただ法定上限金利を課されるようで分割に応じて頂いたところで完済の自信は有りません。そこで相談なのですが一度（個人的な交渉・任意整理・特定調停等で）分割に応じて頂いた場合、やはり生活が厳しく完済は難しかったという理由等で数カ月や数年後に、自己破産や個人再生することは可能なのでしょうか。僅かながらでも完済の可能性を探りたいのです。よろしくお願いいたします。
回答
ベストアンサー
分割返済をした後に自己破産や個人再生をすることはできます。完済の可能性を探りたいというお気持ちは分からなくはないですが、自己破産に移行した場合には今まで支払ってきた事が無駄になってしまうという問題もあります。ですので私が相談をお受けするときは、完済の見込みがあると判断すれば分割弁済でもいいが、完済の見込みがないと判断すれば自己破産をした方がいいとアドバイスしています。このようにアドバイスした結果、自己破産を選択される方が多いです。
名義変更
甥が勝手に名義変更している土地について
祖母の生前中に、祖母の土地を祖母の甥が、勝手に名義変更している事が、祖母が亡くなったあとで分かりました。その甥は、土地は婆さんから贈与して貰ったと言い張っています。この場合、贈与は成立するのでしょうか？土地を取り戻す方法は無いのでしょうか？
回答
ベストアンサー
贈与を原因とする所有権移転登記がされているということからすると、印鑑証明書が添付されて司法書士への登記委任状に署名捺印しているので、それだけで見ると贈与の意思があったものと判断されることになってしまいます。しかし所有権移転登記をした時点で意思能力がなかったとか、登記委任状が偽造であったなどの事情があれば贈与は無効であったとして贈与の効力を争える、具体的には所有権移転登記の抹消登記を求める訴訟が起こせることになります。登記委任状は登記所に行って閲覧と写真撮影することは可能ですが、登記と利害関係があることを証明する資料（祖母の法定相続人であることを立証する戸籍謄本類）が必要になります。弁護士に面談相談されることをお勧めします。
仮差押え・仮処分
不動産の購入契約締結・手付金を支払い後に物件が仮差押えされた場合の対応
不動産の購入契約締結・手付金を支払い後、物件が仮差押えされました。＜状況＞決済日を迎える1週間前にこの事実を知らされ、売主仲介業者が債権者に取下げ交渉を行ったがこれに応じる気配はなく、売主の弁護士は破産する方向で動き出した。破産の申し立ては、ちょうど契約期日頃になるとのことで、売主の弁護士から期日を猶予する覚書提出を求められている状況。当方仲介業者からは破産管財人に託すのが最善なため、それまでは動かない方が良いといわれているが、ただ待つことに不安が残る。＜想定されるパターンと優先順位＞1. 購入2. 解約で手付けと違約金を受け取る3. 解約で手付けが戻る4. 購入も出来ず、手付けすら戻ってこないですが、4は絶対に避けたいところです。自分なりの解釈では、管財人が契約を履行すれば1.はかなうはず。解除を選択した場合は2.または3.となり、手付金は財団債権として戻るが、違約金は破産債権になるから戻る可能性は低い。一方、管財化される前に解約した場合は、手付金・違約金共に破産債権となり、回収の可能性が低い。これらの解釈は正しいでしょうか。契約期日の延長を求められていますが、これを行わずに管財化されることで被る不利益はどのようなことが想定されるのでしょうか。できる限りのリスクを減らし、最善と考えられる対応をご教示頂けますと幸いです。どうぞ宜しくお願い致します。
回答
履行選択を買い主から働きかけることは可能です。あとは代金の相当性を裏付ける資料として複数の不動産業者の査定書などがあるとよろしいかと思います。
共有持分
底地権の共有持分（２分の１相当）の公売による買受人との底地料の扱い
状況底地１２０平米の内２分の１所有。残りはもともと前妻所有で離婚後すぐに公売にて落札され第三者が所有することになった。借地料として月７万円の収益があり。落札された買受人へこの７万円の半分を支払わなければならないのでしょうか？
回答
地代の２分の１は新所有者となる落札された買受人に帰属するので、地代の半分を支払う必要があります。
出会い系サイト
出会い系詐欺に合い、一旦は合意書を送りました。しかし結果に納得が出来ず再度、交渉出来るか？
こんにちは。昨年の3月に私のスマホ(LINE)に見知らぬ女の人(リエ)からメッセージがあり、「絶対、会った事がある、相談したい事がある」と言われ、返信っをしてしまい、ある出会い系の悪徳詐欺会社のサイトに誘導され、計8回郵便局のATMより直接、相手の指定してきた口座に57万1千円を振り込んでしまいました。消費者センター、弁護士と相談し、弁護士に返金交渉をやってもらいました。しかし私の思いと違い33万円の返金しか返って来なかったのです。残りの24万1千円の返金を求めています。
回答
合意書には通常精算条項といって、合意書以外には金銭支払義務はないことを相互に確認する条項が入っていますので、残金請求はほぼ無理だと思います。
競売
競売請求事件での名義変更について
以下急ぎです。お忙しいところお手数をおかけしますが回答をよろしくお願いします。Ａ（個人）はマンションＢを所有します。マンションの管理費を約１０年にわたり滞納した後２年前に自己破産をしました。破産後、管理費を未払いの状態が続いた後、マンションの管理会社Ｃから訴訟を起こされました。訴訟内容は、Ａに対し自己破産後の未払管理費の支払い請求と、Ｂを競売にかける旨の内容でした。現在、ＡはＢを、任意売却により新たな所有者Ｄに対して任意売却することが話し合いで決まりました（管理費等の負債を全額引き継ぐことを承諾）①判決前に任意売却を行った場合、その旨を裁判で主張することにより競売を中止する理由になりますか？②判決（Ｃの主張が全て認められた）が出た後に、任意売却した場合はＢは競売にかかりますか？
回答
そもそも管理組合が訴訟提起をした競売請求というのは、競売申立を認めて欲しいという訴訟なので、競売手続に入っている訳ではありません。競売を命じる判決が確定した後で管理組合が競売申立をすることができるようになるというものです（判決の後で自動的に競売手続に入る訳ではない）。それで任意売却ですが、任意売却の中で管理費の滞納を解消するのが一番スマートな対処法です。すなわち売買代金の中から滞納管理費を捻出して、支払いに充てるという方法です。抵当権などの担保権で担保されている債務が物件の売却価格を上回るオーバーローンになっている時は、滞納管理費を捻出してもらうには抵当権者の承諾が必要となりますが、承諾してもらえるケースは多いと思います。仮に抵当権者の了解を得られない場合は、買い主に事情を話して、管理費をすぐに捻出してもらうようにするのがいいでしょう。買い主としても競売手続をとられて物件の所有権を失うという不利益が生じる可能性があるので、そのような対処も可能だと思います。
停止条件・解除条件
ローン特約 白紙解約について
不動産売買契約について質問です。私は、売り主です。11月28日に契約を締結し、ローン特約期日は、1月8日でした。仲介業者より、特約期日延長の覚書を結んで欲しいとの申し出があったのですが、理由というのが、買主が仕事で忙しく、書類がまだ提出出来ていないからというものでした。銀行とかの問題でなく、買い主の問題なので、期日延長はしたくありません。私としては、これは、買主のミスによるものなので、手付け解除なのではと思うのですが、白紙解約にあたるものなのでしょうか？ご教示ください。
回答
ローン特約期日の延長に応じなかった場合、買い主は解除期日前であればローン特約による白紙解除は可能です。ローン特約期日とローン特約による解除期日は別ですので。解除期日到来しても解除の意思表示がされなかった場合は飼い主が契約解除しようとすれば手付解除をするしかないことになります。
使用貸借
地上権（あるいは使用貸借）が存在するか？
父が4分の1の権利を持つ土地の上に、祖父から相続した建物に増築を行い、20年以上住んでいます。土地の4分の3の所有者（父の妹）から共有物分割の裁判をおこされています。父と母は、可能な限り今の建物に住んでいたいのですが、地上権（あるいは、使用貸借）の主張を行いたいと思っていますが、ご意見をお願いします。
回答
状況はかなり厳しいと思います。土地の元所有者と思われる祖父と父との間で地上権設定契約が締結され登記がされていれば建物居住は可能ですが、おそらくそのようなものはないと思われます。使用貸借契約が成立しているものとは解釈されますが、これは当事者間のみ有効なものですので共有物分割訴訟の結果競売がされて土地を競売で買い受けた人に対しては使用貸借権を主張することはできません。法律的には建物収去土地明け渡しをせざるを得ない立場になります。現実的には共有物分割訴訟の中で父の妹が有する共有持分権を買い取るという方法です。建物が共有物件でないのであれば共有物分割で競売が行われたとしても土地のみが対象となるので、競売で買い受ける人からみても建物収去土地明け渡しの手続をとらないと土地の有効利用ができないのです。とすると競売しても更地の場合と比べて価格は低くなりますので、それを踏まえて持分買い取りの交渉をするのがよろしいかと思います。
賃料
不動産を売買するに当たっての土地代金についてお聞かせ下さい。
不動産を売買するに当たっての土地代金についてお聞かせ下さい。15年程前に家を建てました。土地は、義理の父の所有でしたが土地は上げるからと云う事で家を建てましたが、離婚を機に早く建物を売って欲しい（出て行って欲しい）と言われ家を売りました。売買を急がされたため、建物の代金が3分の1ほどの金額にて処分に成りローンの残債を払ってもほんのわずかしか金額が戻って来ませんでした。処が、土地代金を払えと義理の父から内容証明付き郵便で送って来ました。払う意思は有りませんが、それどころか一生県命働いてローンの返済の為におこずかいは月に12,000円で我慢をしてお酒もタバコも辞めて生活をして来たのに離婚して何も残らない処か、土地代金を請求されて逆にこちらが建物代金の3分の2の代金を請求したい位です。急がなければ、こんなに悪い金額で処分する事が無かったのに、この金額については建物の所有主である私と、土地を所有している義理の父のサインと不動産屋の契約に基好き売買が行われました。こちらからも、義理父に対しての内容証明付き郵便で送ろうと考えていますが、何か良いアドバイスをお願いします。結婚は20年前で、離婚が今年6月で離婚時に養育費の公正証書を作成しましたが、支払いが滞り11月に給与の差し押さえが有り現在養育費の減額申請の調停中です。それも有ってか、それに輪を掛ける様に義理父からの郵便でした。家を建ててから今迄、一度も土地代についての請求も地代としての請求も無く、上げると言った土地なのに離婚した途端売れと言われ、全て向こうの云いなりにて遣って来ましたが、精神的にもマイっています。会社からは、早く解決しないと（給与の差し押さえ）会社を首に成る事も有りうると言われていますので、この度の土地代金について義理父に対しての内容証明には、どの様な書き方が良いのでしょうか。払う意思は有りません、逆に損失分の金額を出して請求したい位です。でも、穏便に済ませたいので請求もしない代わりに、土地代の請求もしないと言う解決法で遣りたいのですが、良いアドバイスをお願いします。
回答
この土地代金というのが、建物のために土地を使用していたことによるものではなく（無料で土地を使って良いと言われて建物を建てたのだから土地使用料の請求はできないと思われます）、家を売ったことによって残ったお金のうちの土地部分の支払いをもとめているのではないかと思います。そのような趣旨だとすれば支払い義務はあることになります。それだけではなく、土地に住宅ローンの担保がつけられていて売却で義父が土地所有権を失ったのですから、義父が住宅ローンを肩代わりしたような形になっています。その場合求償権といって肩代わりした部分の請求をされるかされている可能性があります。いずれにしても義父からの請求内容についてお近くの弁護士に相談された上で対策を考えた方がよろしいかと思います。
住宅ローン
母名義の家の売却したお金払わないといけないか
父が他界した後家や預貯金の名義を母に変更しました。その後私長女と同居する為に家を売却し私達同居しました。私達も家を売却しローン分は私どもで完済しました。妹と私の関係が悪化して妹は家を売却した時の自分の取り分を請求してきました。母と私の関係は良好です。妹に渡さないといけないか相談いたします。払わないと弁護士たてて訴訟起こすと言ってきてます。訴訟になったら何か用意しておく書類などありますか？
回答
父親から母親への家や預貯金の名義変更が妹さん了解の上で行われているというのであれば、どちらも妹さん了解の上で母親のものになっているので、妹さんには取り分はなく妹さんの請求に理由がないことになります。
時効取得
土地の時効取得による登記申請訴訟
私はある土地の所有者ですが、通常、土地の時効取得申請登記訴訟は時効取得した方が、所有者に対し、起こすパターンが普通見たいですが、逆に土地の所有者が時効取得した側に対し、登記申請してくれという訴訟を起こすことは可能でしょうか？こちらとしては時効取得されるのはやむなしと考えているのですが、時効取得側が相手にしてくれず、話会いになりません。このままでは、土地の一部を侵略されているのに、その部分の固定資産税を払わせられているという３０年以上続く不利な状況が解決しません。訴訟を起こして時効取得すべきお隣さんに測量や登記の費用を含め、払ってもらいたいです。（裁判の為には先に土地家屋調査士に依頼して測量し侵略していることを証明する必要があるので、一旦はこちらがその費用を出しますが、裁判で勝って、相手に支払いをさせることは可能でしょうか？)どうか詳しい先生方、ご回答をよろしくお願いいたします。
回答
時効制度は援用といって時効制度を利用する旨の意思表示があった初めて効力が生じるものとされています。ですので長年土地を侵略されていたとしても侵略している人が時効援用の意思表示をしない限り時効で所有権が移転することはありません。登記を引き取らせる訴訟そのものは可能なのですが、援用の意思表示が必要とされている時効制度の趣旨から見ても、この件では相手方が時効制度を利用するという意思表示をしない限りは相手方に所有権を引き取らせることはできないことになります。
抵当権
父から相続した土地に兄が持分抵当権を設定していた。
先日父から相続した土地の登記簿をみたら兄が兄の持分抵当権設定を設定して個人からお金を借りていることがわかりました。兄がその借入金の返済が出来なくなったようです。私と兄の共同名義になっておりますが今後どのように対処していく事がよいのか教えて頂きたく存じます。宜しくお願い申し上げます。
回答
売却希望であれば、共同売却をもちかけるのがよろしいかと思います。不動産の時価の２分の１で抵当権で担保されている債務の全額の支払いができればさほど難しくはありません。不動産の時価の２分の１が債務金額を下回る場合は、任意売却といって抵当権者との交渉次第になります。持分で抵当権実行競売をしてもさほどの値段にならないことを理解してもらえれば任意売却の交渉が成立する可能性は高いといえます。
自己破産
免責審尋に行ってきました。
免責審尋期日へ行ってきました。個人の債権者の方がいらして、何としても免責には納得出来ないと裁判官へ向けて訴えておられました。私は、ただ聞くしかなく、今後は家計簿をつけて倹約に努め、コツコツ生きてゆきたいと伝えることしか出来ませんでした。不許可事由は取り立ててありませんが、債権者の了承を得られないことが最大の問題です。担当弁護士先生も、困ったねぇと頭をかいていました。免責決定はおりるでしょうけど、その後の異議申し立てがありそうですねと。そうなったときに、改めて考えましょう。と言われましたが、私は、どうなってしまうのか？不安でたまりません。可能性の話でかまいません。教えてください
回答
免責不許可事由がない以上は、いくら債権者が不服申立をしたところで、免責決定がくつがえることはありません。問題は、免責の効力が及ばない非免責債権だとして訴えられた場合です。例えば騙してお金を借りたという場合に悪意の不法行為に基づく損害賠償請求権として、免責の効力が及ばないという可能性があります。その他に婚姻費用とか養育費なども非免責債権となっているのですが、そのような場合にあたらない限りはいくら債権者が不満に思っていても債務の取立がされる心配はありません。請求がされたとしてもこちらには支払義務がないので、業務妨害罪だとか強要罪が成立するといって突っぱねることができます。
個人再生
個人再生は可能でしょうか？
支払のために借り入れを続け、次のような状況になってしまいましたが、個人再生は可能でしょうか？・銀行ローン・カードローンの借入金額が1,600万円（14社 月38万円の支払い）・住宅ローンの残額が1,700万円・車のローンの残額が200万円・収入は月30万円、年収600万円車はローンが残っているため、ローン会社に引き取られてしまうんでしょうか？宜しくお願い致します。
回答
自動車については、自動車登録事項証明書上の所有者がローン会社になっていない場合は、ローン会社は個人再生手続をとった再生債務者に対して所有権を対抗できないという関係になるので、自動車を残しながら個人再生を進めることが可能な場合もあります。ちなみに所有者が販売会社になっている場合でも同様です。これは最高裁平成２２年６月４日の判例で示されています。
共有物分割
共有物分割請求について教えてください
土地や建物の共有物分割請求について教えてください。（1）共有していた場合でも、分割請求をされたらそれに応じなければいけないと聞きましたが、必ず分割しなければならないのでしょうか？ 請求に応じて話し合いをする中で、共有を継続してもよい、と判断されることはないのでしょうか？（2）分割禁止の定めをしていれば、最長5年間は分割せずに済むとありますが、この定め（特約）をしていない場合、共有状態になってから5年未満でも、いつでも分割請求することができるのでしょうか？（3）上記の話は、土地でも建物でも同じでしょうか？以上、ご教示のほど、よろしくお願いいたします。
回答
(1)権利濫用と判断されたら共有状態のままとなりますが、例外的な場合でもありますので、原則として分割されると考えた方がよろしいかと思います（２）分割禁止の定めがなければいつでも分割請求をすることができます（３）これは土地、建物いずれでも変わりません
不動産登記
未登記物件が存在する競売物件を落札しました。今後の流れについてお教え下さい。
まず、今回私が落札した物件について記させていただきます。債務者（以後Aさん）所有の土地の上に建物が４棟（すべてAさん所有）あり、そのうち３棟は未登記物件です。競売対象物件は土地と登記建物１棟で、残りの未登記建物３棟は売却対象外建物です。今回の落札で私が取得できるのは土地と登記建物１棟だけで、未登記建物３棟は取得できるわけではないですよねぇ？この場合、未登記建物３棟に対して建物収去土地明渡請求が出来ると思うんですが、その３棟は現在収益物件（Aさんのお孫さんが経営している）なので取り壊しなどしたくないのが本音です。残りの登記建物１棟も収益物件（これは他人が経営）なので、４棟とも収益物件でまわせばある程度利回りも確保できるからです。この状況下で、これから順次していかなければならない手続きなどをお教え願いたいのです。登記建物１棟の賃貸借契約はそのまま引き継げばいいのですが、残りの３棟に関してはどういう契約をしなければならないのでしょうか？定期借地権を設定するのがいいのか、そもそもそんなことが出来るのか、まず処分禁止の仮処分を申請しないといけないのか、など、私は法律に疎いので大変不安です。そんな物件に手を出した私が悪いのですが.....大変お手数ではございますが、これからの手続きなども含めてご教授のほど宜しくお願い申し上げます。
回答
建物収去土地明け渡請求ができることをちらつかせがなら、建物の買い取りを要請するのがよいのではないかと思います。建物のオーナーになれば賃料収入も獲得できますし。定期借地権設定も可能でしょうが、地代収入しか入らないので土地を競売取得したこととあまり見合わないのではないかと思います。
自己破産
自己破産出来ないとどうしたらいいですか？
父親と母と３人で暮らしてる２０代の女です父が、借金があります。←ブラックリストに載ってるため知人や会社の人や多数の人。私も母もいまは無職のため、働いてない時期がありますもう、貸してくれる人もいなくて自己破産の方向で、父が弁護士に相談したところ自己破産出来る。とのことでしたがそのあとに、医療費のため。と知人に借りたけど生活費にまわしてる？関係で、証明が必要なようで自己破産出来ない。と言われてしまいました。どうしたらいいですか？もう死にそうな顔してます。父はブラックリストにのってるため自己破産しかできないです。
回答
免責不許可事由の関係でいうと、申立から１年前からの詐術が免責不許可事由にあたるとなっています。知人からだましてお金を借りたとしても借りてから１年以上経過していれば免責不許可事由にはなりません。ただし悪意の不法行為による損害賠償請求権だとして免責の効力が及ばないことがありますが、及ばないのは騙して借入をした部分に限られます。仮に１年以内の詐術であったとしても、反省の態度を示すとか債権者が免責に強く異議を唱えているか否かとか、借入の事情などを考慮して裁量で免責を許可してもらうこともできます。ですのであきらめる必要は全くありません。
手付金
不動産売買契約締結済み、手付金の返済請求・違約金の請求をしたいのですが可能でしょうか？
1ヶ月前に不動産の購入契約を締結し手付金 数百万円を支払いました。その不動産は競売になる前の物件ですが、売買代金で現在の所有者の債務を全額返済可能と説明を受け契約を締結し、手付金は仲介業者（売主側の紹介）が預かると契約書に記載されております。引き渡し予定が今月末でしたが、先週売主が債務額が売買代金を上回っていると主張してきました。手付金の事が不安になり確認した所、仲介業者に預けてあるとの事でしたが、仲介業者に確認した所、預かっていないと主張しています。①手付金の保全をしたいのですがその方法はありますでしょうか？②契約時の説明と内容が違います。（手付金預かりの件・債務金額の件）違約金等の請求等は可能でしょうか？（契約内容での引き渡しは難しいと考えています。）補足○売主は法人です。資力は無いと考えられます。契約時、代表者が同席、会社謄本と代表者の身分証明書の写しを頂いています。仲介業者・他１名（ブローカー）同席○仲介業者は売主と親しい関係で、契約書に手付金を預かると記載されていた事を確認していなかったと主張しています。○売主を紹介してくれた人物がおります。私の知人でブローカー的存在です。契約前・契約時物件の内容（債務額）等はそのブローカーより説明を受け、売主・仲介は契約時に初めて会いました。○現在、売主とブローカーは少し時間がかかるが待ってくれと主張、仲介会社は手付金は保証すると主張していますが信用できません。○契約書には抵当権等の抹消ができない場合は白紙と記載されておりますが、初めから債務超過と解っていれば契約はしていませんでした。
回答
手付金の保全ですが、要するに契約が解除になった場合の手付金返還請求権が保全されるかということですよね。そもそも仲介業者が手付金を預かっていないとして手付金返還請求権そのものを争ってくる可能性はあります。そういった場合に一番スムーズな解決方法は、その仲介業者が加入している保証協会に、認証申出をするという方法です。契約書の記載などを根拠に手付金返還請求権を認めれば、営業保証金（最低１０００万円）の限度で還付を受けることができます。違約金については、債務全額返済可能と言ったことを証明する必要があります。ハードルはありますが、保証協会の認証申出によって救済される可能性はあると思います。
現物分割
遺産相続の換価分割がうまくすすみませんでした。良い方法がないでしょうか
遺産相続の調停をしており相続人は二人です。まだ調停議定書はできていませんが資産を売却し換価分割することは同意しましたので私が代表で仲介業者に依頼をしました。仲介業者から購入希望者、金額の提示をされたので、相手方の代理人を通し売却に同意するか確認をしたのですが、2週間以上も可否の回答が無く、仲介業者から今回の話は無かったことにすると言われました。機会損失もそうですが、さらに約1ヶ月経過してから契約書、売却に要する経費の書類を先に作成しないと売却に同意しないとの連絡がありました。相続人が先に同意しないと契約ができないことがわかってもらえません。固定資産税も私が全額負担をしており、調停から３年経過しています。現物で分割するなど他に良い方法がありましたらお教えいただけませんでしょうか。
回答
そもそも仲介業者の対応にも問題があるように感じます。私はこれまで破産管財人や成年後見人として数々の不動産売却を行ってきましたが、どちらの場合も裁判所の許可が必要になります（成年後見人は居住用不動産であった場合でしたが）。許可を得る前提として売買契約書の案文を呈示するのが通例です。ですので、今回の場合でも契約書の案文を先に作成して、もう１人の売り主の同意を求めることは充分可能なはずです。
婚姻費用
婚姻費用支払いの仮処分について
婚姻費用支払いの仮処分を申し立てる予定です。申し立てから決定、支払いまではどのくらいかかるのでしょうか？裁判所が夫から聞き取りのようなものをすると聞きましたが、夫が呼び出しに応じないなどして引き延ばした場合はどうなりますか？また、処分が下りた場合は必ず支払われるのでしょうか。
回答
相手の呼び出しは通常申立から１週間後くらいで行われます。流れですが、相手に差押可能な財産があるか、具体的には給料収入があって申立人に勤務先が知られているかによってかなり違ってきます。呼び出しを受けた相手方が給与所得者で勤務先が申立人に知られている場合、裁判所から呼び出しがきただけで、差押を避けるために婚姻費用を即座に払ってくる可能性が結構あると思います。離婚調停なども行われている場合一挙に全てが即座に解決することもあります。そういった条件を満たしていない場合は、支払いを現実に受けられるかは不透明な部分は残ります（差押可能な財産があるか否かによります）。仮に引き延ばしをしたとしても裁判所が婚姻費用支払義務があることとと金額についての心証がとれていれば仮処分はすぐにでも発令はされるはずですが。
住宅ローン
住宅ローン支払いの件で、裁判所から出頭要請がきました、自分で対応する場合の心構え等をお願い致します。
よろしくお願い致します。住宅ローンを払えず、競売となり、管理会社から裁判申請？があり、簡易裁判所から出頭要請がきました。身体障害者で無職のため、数年後年金もらうまでは、月々の返済は3,000円位しか出来ない旨の回答書を提出しましたが、裁判所出頭要請がありました。弁護士先生等の代理人を依頼できるお金もなく、自分一人で出頭するつもりですが、不安ですので、どういった流れになるのか教えて頂ければ幸いです。相手が一方的に月額○万円支払えと言っても、今は無理ですので、強制されるのであれば、自己破産しなければなりませんが、自分としてはお借りしたものは少しでも返さなければと思っています。（今は、自己破産する資金もありません）今の生活は、年上の家内の少ない年金でやっと生活しています。債務額は1,500万円位です。 裁判費用等の支払いも発生するのですか？また、どういった心構えで裁判出頭すればいいのか、今後の考えられる流れと合わせて、アドバイス宜しくお願い致します。
回答
おそらく訴訟に出頭したとしても、和解（話し合いで解決すること）が成立するとは思えず、請求の趣旨記載どおりの判決が出される可能性が極めて高いと思います。ですので相手の請求内容や金額が違うという事情がなければ、そもそも裁判所に出頭する意味はありません（行っても行かなくても結論が変わらないため）。ですので破産手続をとるしかないように思えますが、費用の点については法テラスから援助を受けるという方法で破産申立を弁護士に依頼することは十分可能ですので、法テラスに相談に行かれるのがよろしいかと思います。
不動産・建築
住宅売却余剰金のゆくえについて
お世話になります。貸金回収問題でお知恵おおかしください。 当方200万の貸金があり公正証書（強制執行承諾文言あり）はあります。現在の相手側状況～破産寸前（他に借金600万はあり）、持ち家有（住宅ローン有、第一抵当権つき、住宅売却益に2～300万余剰金が出るのではとの見込み）、私以外の公正証書所持の方あり、銀行も差し押さえにかかるかも（ローン滞納）このような状況下、銀行差し押さえにしろ破産にしろ余剰金に期待するしかありません。①とりあえず余剰金に期待し、不動産差し押さえ申し立てを行うほうがよいのでしょうか ②また誰よりも早く行う方が優位性はありますか ③破産されたら余剰金分配になるのは承知していますが、銀行による差し押さえ売却益余剰金から回収できますか（他の債権者が知らない内に） 相手がここまでの状況はまだ少しの人間しか知りません。ですが時間の問題でしょう ですから相手に近い立ち位置のわたしとして打てる手立てはないものかと模索している状況です。宜しくお願いします。
回答
１ 不動産を強制競売にかけることはできますが早い者がちということにはなりません。他の債権者が競売を行っていることに気づけば配当要求をすることができ、債権額に応じた配当をすることになります。また強制競売をかける場合の注意点は無剰余取消です。市場価格で算定すれば余剰金が出る場合であっても、裁判所の無剰余取消は買受可能価額といって市場価格の５６パーセントで手続費用や抵当債務が支払う見込みがつかないと原則として取り消されてしまいます。２ 競売申立をしたからといって優位性はありません。ただ他の一般債権者が競売が行われていることに気づかなければ事実上優先的に支払いを受けることになります。３ 抵当権競売で余剰金が出れば（抵当権競売では無剰余取消はありません）配当要求をすることによって支払いを受けることはできます。
行政事件
後見制度支援選択の強制について
私は認知症と脳梗塞で要介護5の母の成年後見人になっていますが、先日家庭裁判所から後見制度支援信託の文書が届き、説明会に出席しました。内容は被後見人の預貯金が1000万以上ある場合、信託銀行に預けてほしいというものでした。昨今、後見人による財産の使い込みを防ぐ手段です。その場合、一時的に弁護士が後見監督人となり、被後見人の毎月の生活費がいくらかかるのか調査し、文書にするため20数万円の費用が必要になるとのことでした。その説明会に参加したのは10名程度の後見人であり、判事の説明によると今回参加された方は後見人として問題のない方々ばかりですと持ち上げていました。私は信託銀行にあずけるのは別にかまいませんが、手数料として弁護士に20万以上の金を払うのは疑問に思いました。説明会の後の質問で私は、母親の老人ホーム費用等は毎月の年金でまかなえるため、貯金全部を信託銀行にあずけるのは問題ないが、弁護士に多額の費用を支払うのは納得できないと言いました。すると拒否した場合は後見人の私に監督後見人が付き、毎月2～3万の費用が発生するといいます。信託銀行に預け替えするのは強制ではなく、お願いであると言ってましたが、拒否すれば後見監督人がつくのであれば実質強制と同じです。裁判所は国民の私有財産を信託銀行に預けろとか、頼んでもいない弁護士費用を出せとか言っているわけで独裁国家と同じです。ネット上で色々調べましたが、後見人の方々は不満だらけでしたがあきらめているようです。このような横暴に従うぐらいなら、信託銀行への預け替えを拒否し、後見監督人がつく場合、訴訟をおこして勝てるものでしょうか？後見監督人がついても費用は払わなければどうなるのかと質問すると、後見監督人の弁護士から支払の訴訟もあるだろうし、その場合、後見人の私は解任されますよとおどされました。渋々、従うしかないのでしょうか？宜しくお願いいたします。
回答
成年後見人は裁判所の手続によって裁判所によって選任されるものですので、誰を後見人にするかは全て裁判所の裁量に基づくものです。後見監督人を選任するか否かも全て裁判所の裁量によります。親族を後見人にしなければならないとか、監督人を選任してはならない場合があるなどという規定はありません。ですので、親族だからといって当然に後見人に選任されるというものではなく（特に問題のない事案でも弁護士司法書士を後見人に選任しても何の問題もない）親族を後見人に選任しなければいけないというものではありません。ですので、裁判所が後見支援信託を要請し、これに応じない場合は後見監督人を選任し、後見監督人に報酬を支払わなければ後見人を解任するということには誤りは全くなく、争う余地はありません。私的自治の問題ではなく、裁判所の手続で裁判所が選任するのが後見人であるということを理解していただければおわかりになると思います。
換価分割
代償分割の方法で困っています
母親が亡くなり、遺産相続のことでご相談です。相続人はＡ、私Ｂ、Ｃ、Ｄの４名。○母親所有の土地に２階建て家屋、１階と２階は区分所有。１階は私Ｂ所有で、母が一人で居住していました。私Ｂは１階を所有してはいますが、家族と共に別地の家屋に居住しています。２階はＡ所有で土地使用貸借により、Ａの家族が居住しています。○母親の遺言では「土地を換価処分し、４名で公平に分けるように」との記述があります。「孫の代まで影響を及ぼさないように」とのことで、換価処分の時期は記していません。○Ａが「今の家屋に住み続けたい」と強く主張することから、Ａが土地を相続した代償分割の方法を検討しています。○お尋ねしたいことは、以下の点です。①私Ｂは１階家屋を所有しているとはいえ、居住はしていません。しかし、当該土地に家屋を所有していることから、土地を相続する義務を負い、代償金を支払わなくてはならないのでしょうか？②もし、私Ｂが代償金を支払わなくてはならないのなら、家屋の売却を考えています。事情を知る友人のＸがたまたま家屋購入を求めていたからです。友人Ｘに家屋を売却する場合、１，２、どちらの方法が妥当でしょうか？１ まず、（ア）Ａが土地を相続する。そして代償金を３名に支払う。次に、（イ）私ＢがＡと借地契約を結ぶ。最後に（ウ）私Ｂが友人Ｘに借地権つき家屋を売却する。２ まず、（ア）私Ｂが友人に家屋を売却する。次に、（イ）Ａが土地を相続する。そして代償金を３名に支払う。最後に（ウ）Ａと友人Ｘとの間で借地契約を結ぶ。借地権つきの土地の価格は低くなるということを聞きました。Ｃ、Ｄの相続人に迷惑をかけることから、Ａが代償金を支払うまでは借地権付き土地にすることを避けたいです。③ 上で述べたことが実施困難なら、私Ｂは家屋は誰にもかさずそのままにして、土地の相続放棄をしたいとも考えていますが、それは可能でしょうか？
回答
①の土地相続義務、代償金支払義務はありません。Ａが現状維持をしたいのであればＡに持分を買ってもらうのがベストでしょう。あとついでに１階部分の区分建物もＡに買ってもらうことができればすっきりしますね。Ａとしても土地建物全体の所有権を取得できれば不動産の価値が上がるのでＡにとっても悪い話ではないと思いますが。
共有持分
共有名義人の同意がなく不動産を売却できるのか
母と長女と次女（相談者）名義の住宅を、母と長女が次女の承諾なく売却しようとしています。（現在母が調停を申し立てたところです。）母と次女がその住宅に同居中です。母が４分の３、長女と次女が８分の１ずつの名義なのですが、次女の持ち分が少ないという理由で母と長女の意向のみで売却ができるのでしょうか。また、調停で次女が納得しないときは裁判を起こす、いうことなのですが、家庭裁判所ではなく、高裁と最高裁まで持っていく、と脅されています。このような裁判になるのでしょうか？
回答
理屈上は処分行為は共有者全員の同意がないと行うことはできないのですが、相手が行おうとしているのは共有物分割請求訴訟の可能性があります。この共有物分割請求訴訟は共有状態の解消を求めるものです。物理的に分ける現物分割が原則ですが、建物が建っている土地は物理的に分けることができないので、判決の場合は競売を命じる判決になる可能性が高くなります。現状維持を求める場合は相手の持分を買い取るという方法をとる他ないと思います。裁判所が権利濫用と認めてくれれば共有物分割請求はできず、現状維持がされることになりますが、権利濫用そのものが例外的な場合でもありますので難しいと思います。いずれにしても具体的な状況を弁護士に相談した上で対応を考えた方がよろしいかと思います。
自己破産
免責審尋に反対意見が出されたら
今、破産申し立てが開始されたところの者です。商売をしていた時に知人から借りた750万の返済に行き詰まってのことです。ですが、当然、債権者である知人は納得などしてくれておりません。自分自身の力だけでかえせないのならば、家族に協力してもらって返せ！と言われております。弁護士先生に依頼してからは、私に直接にはもう何もありませんが、弁護士先生のところには電話が入っておったと聞いております。いよいよ、さ来月に免責審尋期日を迎えます。知人はやはり反対すると思います。弁護士先生から聞いたのは、分割でも、少しずつでも、とにかく返済しろ！とおっしゃっていました…と。反対意見が出た時、免責はどうなってしまうのでしょうか？
回答
免責不許可事由がなければ法律上必ず免責させるものと規定されていますので、知人が反対したからと言って免責が受けられなくなるという心配をする必要はありません。免責不許可事由がある場合ですが、管財事件ではなく同時廃止の場合、裁判所が裁量免責をするのが難しくなることから免責不許可になる可能性は高くなります。
共有物分割
共有物分割訴訟可能ですか？
３年前に母親が亡くなり、妹と私の２名が母親所有だった土地を法定相続で二分の一ずつ共有しています。その土地には２階建て家屋があります。２階家屋は妹世帯が所有し、今も居住しています。１階家屋は母親が生前所有しており、居住していました。１階家屋については妹・私が法定相続し、二分の一ずつの共有名義となっています。誰も住んでおらず、妹家族の客が時々寝たり、物置として使ったりしています。私は、他県に住んでいるため、ほとんど現地に出向くことはありません。こうした状態で土地、１階家屋とも固定資産税を二分の一ずつ負担しています。〇昨年定年退職し、身辺整理もしたいことから、二分の一価格相応の土地（家屋の低地とはなっていない）部分を分筆し、換価したい旨を妹に申し出たところ、「庭も居住権の一部」と応じてくれません。〇また、１階家屋について、私の二分の一の権利を妹に買い取ってもらえないかを申し出たところ、「１階は不要なので買い取れない」との返事でした。そこでお尋ねです。① 土地について、共有物分割訴訟を起こすことは可能ですか？可能な場合、分筆、換価まで行き着けるでしょうか？② １階家屋については分けることもできないので、実質妹が使用することを容認するしかないのでしょうか？せめて固定資産税の負担だけでもなくすことはできないでしょうか？
回答
共有物分割請求が可能か否かですが、そもそも土地の登記が法定相続人であることのみを理由にした登記なのか、それとも遺産分割協議書を作成した上で行った登記かによって違ってきます。遺産分割協議書を作成することなく、法定相続人であることのみを理由として法定相続分に従った相続登記を行っただけの状態では、共有物分割請求訴訟を提起することはできません。遺産分割協議を先に行うべきというのがその理由です。ちなみにこの法定相続分を法定相続人でない第三者に譲渡した場合はこの第三者は共有物分割訴訟を提起することができます。あと仮に共有物分割訴訟の提起が可能となった場合ですが、法律上は現物分割が原則となっていますが、建物が建っている土地の場合は現物分割とならず、法律上は競売を命じる判決が出されることになります。判例上、全面的価格賠償を命じる判決が出される可能性もありますが、代償金の支払能力、代償金の合理性などを立証する必要があることから、自分が積極的に持分取得を希望する場合でなく、相手に持分を引き取らせるような場合には相手の代償金支払能力を立証することが困難であることから、全面的価格賠償を命じる判決を出してもらうことはかなり難しいと考えた方がいいです。もっとも和解の場合は、競売をされたら困ると考えて代償金支払いの和解に応じてもらえる可能性は十分にあります。ただ本件の特殊性として、さらにお書きになられたことを前提とすると区分所有建物という点に問題があります。この場合共有物分割請求の対象となるのは土地と建物のうちの１階部分のみとなり、２階部分が残ってしまいます。ですので競売を命じる判決が出されても、土地建物全体を競売にかける場合と比べて価格が著しく下落するおそれがあります。もっとも２階部分の区分建物について敷地権の登記がされていない場合などは競売による土地所有者との関係で２階部分は敷地権のない区分建物となり区分所有法１０条によって区分所有権売渡請求が可能となるので、これを用いれば競売による取得者は土地全体の利用が可能となりますが、いずれにしても本件の共有物件を有効に活用しようとする人はこのような手間を要することになるので、競売に持ち込んだとしても価格は相当下落することは覚悟された方がいいです。
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